Fälligkeit des Abrechnungssaldos

Rechtsprechung zur Fälligkeitsbestimmung

Bei Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung wird ein möglicher Nachzahlungsanspruch des Vermieters oder ein Erstattungsanspruch des Mieters nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes fällig (BGH, Urt. v. 08.03.06 – VIII ZR 78/05).

Dazu werden in der Rechtsprechung allerdings auch abweichende Ansichten vertreten, und nicht alle Instanzgerichte sind der zitierten Entscheidung seit Erlass des Urteils vorbehaltlos gefolgt. Vielfach nehmen die Gerichte den Fälligkeitseintritt der auch als Abrechnungssaldo bezeichneten Forderung in Fällen von Nachzahlungsansprüchen des Vermieters erst dann an, wenn dem Mieter die Gelegenheit verschafft wurde, von seinem Einsichtsrecht in die Belege und Unterlagen Gebrauch zu machen, die der Abrechnung zugrunde lagen (LG Duisburg, Urt. v.16.10.01, 13 S 208/01; AG Diez, Urt. v. 26.09.01, 8 C 210/01).

Nach anderen Urteilen wird die Fälligkeit der Nachzahlungsforderung erst dann begründet, wenn dem Mieter die abstrakte Möglichkeit der Einsichtnahme gewährt wird (AG Hamburg, 17.07.02, 46 C 74/02), oder wenn dem Mieter eine prüfungsfähige Abrechnung zugeht und ein angemessener Zeitraum abgelaufen ist, innerhalb dessen dem Mieter die Möglichkeit zur Überprüfung gegeben wird (AG Potsdam, Urt. v. 16.12.99, 26 C 473/99).

Zahlungsverzug nach 30 Tagen

Vor dem Hintergrund dieser Differenzen in der Rechtsprechung zur Fälligkeitsbestimmung des Abrechnungssaldos ist auf die Vorschrift des § 286 Abs. 3 BGB hinzuweisen. Danach kommt der Schuldner einer Entgeltforderung spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder Zahlungsaufstellung leistet.

Das bedeutet, dass der Geldschuldner spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Zugang der Rechnung in Verzug kommt – und zwar ohne vorausgehende Mahnung. Die mit dieser Vorschrift begründete Verzugsautomatik greift aber nur, wenn in der übersandten Rechnung explizit auf diese besonderen Folgen hingewiesen wird. Zugleich bedeutet es aber auch, dass schon nach der Gesetzeslage dem Mieter jedenfalls ein Zeitraum von einem Monat bleibt, um die Abrechnung überprüfen zu können. Diese Zeitspanne entspricht dem Richtwert der in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung zur Überlegungszeit verfochten wird.

Im Ergebnis steht daher dem Mieter auch unter Zugrundelegung der vom Bundesgerichtshof vertretenen Ansicht ein hinreichend bemessener Zeitraum zur Überprüfung der erteilten Abrechnung zur Verfügung. Die genaue Festlegung des Fälligkeitszeitpunkts bleibt folglich in der Praxis ohne Auswirkungen auf die Kontrollrechte des Mieters.

Saldoausgleich als Anerkenntnis

Einwendungsausschluss bei vorbehaltloser Zahlung

Mit dem einvernehmlichen Saldoausgleich, sei es, dass der Vermieter ein Guthaben an den Mieter auskehrt, sei es, dass der Mieter den Nachzahlungsanspruch befriedigt, ist zugleich die Erklärung verbunden, dass die gegenseitigen Ansprüche mit Bewirkung dieser Leistungen erlöschen. Ein solches deklaratorisches Anerkenntnis führt in der Regel auch zum Ausschluss späterer Einwendungen. Die Rechtsprechung legt der vorbehaltlosen Zahlung einer Nachforderung durch den Mieter vor Ablauf der Einwendungsfrist den Wert eines solchen deklaratorischen Anerkenntnisses bei, mit der Folge, dass der Mieter mit Einwendungen, die er kannte oder aufgrund der Abrechnungsunterlagen hätte kennen können, ausgeschlossen ist (OLG Hamburg, WuM 1988,26; LG Kassel, WuM 1989, 582, AG Hamburg-Begedorf, Urteil v. 29.03.05, 408 C 517/04). Will der Mieter später die vorbehaltlos geleistete Zahlung zurückfordern, muss er die Unrichtigkeit der Abrechnung darlegen und beweisen (LG Berlin, Urteil v. 16.09.97, 64 S 282/97).

Grenzen des Einwendungsausschlusses

Dieser grundsätzliche Einwendungsausschluss kann jedoch nicht in allen Fällen Geltung beanspruchen. Erfahren die Vertragsparteien erst nach Rechnungserstellung und erfolgtem Saldoausgleich von gravierenden Berechnungsfehlern, die zu beträchtlichen Abweichungen geführt haben, die einen Teil unberechtigt begünstigen, wird die mit dem Saldoausgleich einher gehende Anerkenntnisfiktion durchbrochen. Die Rechtsprechung arbeitet in diesen Fällen mit den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage (AG Braunschweig, Urteil v. 03.12.04, 117 C 654/04). Dieses von der Rechtsprechung entwickelte Rechtsinstitut gestattet in Ausnahmefällen die Vertragsanpassung an veränderte vertragswesentliche Umstände, wenn die Vertragsparteien mit dieser Änderung nicht rechnen konnten.

Letzte Aktualisierung: 19.01.2016

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