Fehlerhafte Nebenkostenabrechnung Fristenwahrung

Was gilt, wenn der Vermieter die Nebenkostenabrechnung zwar fristgerecht innerhalb von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums maßgeblichen Zeitraumes erstellt hat, diese aber an einem inhaltlichen Mangel leidet? Enthält die Abrechnung beispielsweise Rechenfehler, die zu fehlerhaften Ergebnissen zu Lasten des Mieters und damit zu einer Mehrbelastung führen, so stellt sich die Frage, ob eine derartige Nebenkostenabrechnung überhaupt Wirkung entfaltet.

Inhaltliche Mängel unschädlich

Die Rechtsprechung beurteilt solche Fälle eindeutig. Entscheidend ist allein, dass dem Mieter fristgerecht eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugeht, also eine Abrechnung, die die erläuterten Mindestangaben enthält. Auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es dagegen für die Frist nicht an (BGH, Urt. v. 17.11.04, VIII ZR 115/04; OLG Koblenz, Urt. v. 17.01.05, 12 U 1424/03).

Im vom Bundesgerichtshof zur Beurteilung stehenden Sachverhalt ging es um die Verwendung eines fehlerhaften Umlageschlüssels in einer Nebenkostenabrechnung, die der Mieter deshalb als formell nicht ordnungsgemäß betrachtete. Der Bundesgerichtshof vertritt dazu die Ansicht, dass es für die Einhaltung der Abrechnungsfrist auf die materielle Richtigkeit der Abrechnung nicht ankommt. Maßgebend ist nur, dass die Abrechnung die vier Pflichtangaben aufweist.

Ist das der Fall, liegt eine formell ordnungsgemäße Abrechnung vor, auch wenn – wie im entschiedenen Sachverhalt – eine der Angaben inhaltlich unzutreffend ist. Solche inhaltlichen Fehler führen nicht zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung, denn der Zweck der Fristenregelung in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist darauf gerichtet, dem Mieter möglichst zeitnah Klarheit darüber zu verschaffen, ob er mit einem Guthaben rechnen kann oder sich Nachzahlungsansprüchen gegenüber sieht. Dieses Ziel wird aber auch dann nicht verfehlt, wenn in der Abrechnung ein falscher Umlageschlüssel verwendet wird, denn auch in diesem Fall kann der Mieter grundsätzlich abschätzen, ob sich ein Saldo zu seinen Gunsten ergibt oder der Vermieter eine Nachzahlung beanspruchen kann.

Abgrenzung zwischen formeller und materieller Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung

In einer weiteren Entscheidung hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung präzisiert. Nach ihr richtet sich die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Abrechnung und deren inhaltlicher Richtigkeit danach, ob der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit).

Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, betrifft demgegenüber die inhaltliche Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung (BGH, Urt. v. 19.11.08, VIII ZR 295/07).

Korrektur der Abrechnung

Hat der Vermieter die formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung innerhalb der Frist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter zukommen lassen, kann er mögliche inhaltliche Fehler daher auch noch nach Fristablauf korrigieren (BGH, Urt. v. 17.11.04, VIII ZR 115/04).

Allerdings stellt die Rechtsprechung die nachgebesserte Nachzahlungsforderung unter eine wichtige Einschränkung. Führt die materiell unrichtige Abrechnung nach ihrer Korrektur zu einer höheren Nachforderung, als ursprünglich geltend gemacht wurde, so kann der Vermieter den Erhöhungsbetrag nicht verlangen, wenn er den Abrechnungsfehler selbst zu vertreten hat.

Das wird nur in Ausnahmefällen nicht gelten, denn wenn er die Abrechnung in eigener Person erstellt hat, hat er für den Fehler stets einzustehen, weil er die erforderliche Sorgfalt außer Acht gelassen hat, § 276 Abs. 1 Satz 2 BGB. Hat der Vermieter sich aber eines Dritten (z.B. Hausverwaltung, Abrechnungsunternehmen) zur Fertigstellung der Nebenkostenabrechnung bedient, so hat er für dessen Verschulden gleichfalls einzustehen, § 278 Satz 1 BGB. Im Regelfall wird eine Korrektur der Abrechnung deshalb zu keiner höheren Nachbelastung des Mieters führen dürfen. Dagegen ist eine Korrektur zugunsten des Mieters immer an diesen weiterzugeben.

Letzte Aktualisierung: 19.01.2016

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