Gebot der Wirtschaftlichkeit bei Nebenkosten

§ 556 Abs. 3 Satz 1 Hs.2 BGB bindet den Vermieter an das Gebot der Wirtschaftlichkeit.

Der Grundsatz

Das Wirtschaftlichkeitsgebot legt den Vermieter darauf fest, den Mieter nur mit solchen Nebenkosten zu belasten, die angemessen und vertretbar sind. Der Grundsatz verlangt dabei umfassend Beachtung und wirkt nicht nur auf die Höhe der jeweiligen Umlage ein, sondern stellt schon die Frage nach ihrer Wirtschaftlichkeit dem Grunde nach.

Eine Legaldefinition des Wirtschaftlichkeitsgebotes enthält § 20 Abs. 1 Satz 2 der Neubaumietenverordnung. Danach dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Der Vermieter muss demzufolge im Einzelfall sorgfältig prüfen, ob die von ihm erwogene Betriebskostenart unter betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten überhaupt zweckmäßig erscheint, und wenn er dies bejaht, zusätzlich die Höhe der Umlage auf ihre wirtschaftliche Zumutbarkeit kontrollieren.

Kürzung der Nebenkostenabrechnung bei Nichteinhalten

Verletzt der Vermieter diese Obliegenheiten, verstößt er gegen seine mietvertraglichen Pflichten. Der Mieter kann in diesem Fall eine Kürzung der Kostenabrechnung um den Betrag verlangen, um den die Abrechnung durch die Pflichtwidrigkeit zu hoch ausgefallen ist. Ist das zwischen den Vertragsparteien streitig, trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die Erforderlichkeit und Angemessenheit der Maßnahmen, die Nebenkosten verursachen (AG Neukölln, Urteil v. 25.02.03, 11 C 447/02).

Anwendungsfälle des Wirtschaftlichkeitsgebots

Besondere Bedeutung kommt dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz bei der Einschaltung Dritter in die Erledigung bestimmter Aufgaben an Haus oder Grundstück zu. Beauftragt der Vermieter Dritte mit der Übernahme von Hausmeister-, Reinigungs- oder Wartungsarbeiten, verpflichtet ihn das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu angemessener Berücksichtigung von Kosten und Nutzen. Er darf für die Leistung keine Fantasiepreise zahlen und diese auf die Mieter abwälzen (AG Köln, 213 C 582/98).

Stundenlohn des Hausmeisters

Ebenfalls vom AG Köln ist entschieden worden, dass Mieter nicht verpflichtet sind, einen Stundenlohn von 25 Euro für einen Hausmeister hinzunehmen (AG Köln, Urteil v. 23.05.06, 210 C 43/06). Der Stundenlohn ist unangemessen hoch, und der Vermieter darf die Kosten nicht auf die Mieter umlegen. Überschreiten die Hausmeisterkosten die im örtlichen Mietspiegel ausgewiesenen Kosten um das Dreifache, ist gleichfalls von einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot auszugehen (AG Frankfurt am Main, Urteil v. 14.07.00, 301 C 7149/00).

Treppenhausreinigung und Müllabfuhr

Das gleiche gilt, wenn ein Vermieter mehrmals in der Woche von einem externen Dienstleister das Treppenhaus reinigen lässt (AG Köln, WuM 1999,237), oder wenn er veranlasst, dass Mülltonnen häufiger geleert werden als nötig (AG Münster, WuM 2001,46).

Kosten-Nutzen-Verhältnis für den Mieter

Allen Fällen ist gemeinsam, dass der Vermieter in nicht vertretbarer Weise die berechtigten wirtschaftlichen Interessen der Mieter unberücksichtigt gelassen hat. Demgegenüber fordert die Rechtsprechung, dass sich aus der Sicht eines vernünftigen Vermieters ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis ergeben muss (OLG Karlsruhe, RE v. 20.09.84, 9 REMiet 6/83).

Regelmäßige Überprüfung der Nebenkosten durch den Vermieter

Den Mietern dürfen nur solche Nebenkosten in Rechnung gestellt werden, die für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Gebäudes nach objektiven Maßstäben und unter Berücksichtigung der Mieterinteressen tatsächlich erforderlich sind. Der Vermieter ist aus diesem Grund auch verpflichtet, die laufenden Verträge zur Hausbewirtschaftung regelmäßig zu überprüfen, um mögliche Einsparungseffekte zu erzielen. Beim Einkauf von Brennstoffen hat er mögliche Kostenvorteile wie Rabatte wahrzunehmen und diese an die Mieter weiterzugeben (OLG Koblenz, WuM 1986,282). Um Energieverluste zu vermeiden, hat der Vermieter eine Heizungsanlage wirtschaftlich zu betreiben (OLG Düsseldorf, WuM 1984,54). Das Wirtschaftlichkeitsgebot ist auch verletzt, wenn die Kosten für Heizkostenverteiler 25% der Energiekosten ausmachen (AG Hamburg, WuM 1994,695).

Erhöhung der Nebenkosten um mehr als 10%

Erhöhen sich die Nebenkosten um mehr als 10% im Vergleich zum Vorjahr, ist der Vermieter gehalten, die Kostensteigerungen detailliert darzulegen. Unterlässt er das, verstößt er ebenfalls gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit (KG Berlin, Urteil v. 12.01.06, 12 U 216/04).

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