Schätzung von Nebenkosten

Schätzung begründungspflichtige Ausnahme von der Regel

Grundsätzlich ist die Nebenkostenabrechung keiner Schätzung zugänglich, denn der Mieter hat einen Anspruch auf eine exakte, schlüssige und insbesondere nachprüfbare Ermittlung der je anfallenden Nebenkostenarten. Die erteilte Nebenkostenabrechnung darf deshalb keinen Zweifel darüber bestehen lassen, welche Kosten in welcher Höhe entstanden sind, und welche konkrete Kalkulationsgrundlage oder Bezugsgröße der jeweiligen Position zugrunde liegt.

Die Schätzung von Nebenkosten bildet daher die Ausnahme, die nur unter engen Voraussetzungen anzunehmen ist, für die der Vermieter im Übrigen darlegungspflichtig ist. Er muss demgemäß die Abweichung vom Regelfall rechtfertigen und im Einzelnen dartun, weshalb eine reguläre Kostenbestimmung ausscheidet.

Schätzung im Rahmen der Heizkostenabrechnung

In den praktisch wichtigsten Fällen kommt die Nebenkostenschätzung bei der Ermittlung der Heizkosten infrage. Heizkosten sind in Gebäuden mit zentraler Heizungsanlage oder mit Wärmelieferung gemäß § 6 Abs. 1 HeizKV grundsätzlich nach dem konkreten Verbrauch der einzelnen Mieter zu verteilen. Während die Einzelheiten zur Verteilung in den §§ 7 bis 9 HeizKV geregelt sind, ordnet § 5 HeizKV die Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs durch Wärmezähler oder Heizkostenverteiler an, um dadurch eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung zu gewährleisten.

Allerdings können bei Einsatz und Verwendung dieser technischen Geräte Fehler niemals gänzlich ausgeschlossen werden. Für solche Fälle stellt § 9 a HeizKV ein Ersatzverfahren zur Ermittlung der Heizkosten zur Verfügung. Wenn der anteilige Verbrauch von Wärme für einen konkreten Abrechnungszeitraum infolge eines Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann, ist der anteilige Verbrauch durch eine Vergleichsberechnung mit einem früheren Abrechnungszeitraum oder aber mit vergleichbaren anderen Räumen des Gebäudes im jeweiligen Abrechnungszeitraum zu ermitteln und bei der Kostenverteilung anstelle des erfassten Verbrauchs zugrunde zu legen.

Schätzung der Wasserkosten

Eine Schätzung ist auch denkbar bei den nach § 2 Nr.2 BetrKV umlagefähigen Wasserkosten.  Wie die Heizkosten sind die Wasserkosten verbrauchsabhängig zu ermitteln und entsprechend zu verteilen, wenn der Vermieter die Wohnungen mit Wasseruhren ausgestattet hat. Und wie bei den Heizkosten werden zwecks exakter Verbrauchswerteerfassung bestimmte technische Geräte verwendet. Fallen die Wasseruhren aus, stellt sich das gleiche Problem wie bei den Heizkosten. Auch in diesen Fällen kann sich die Nebenkostenabrechnung nicht auf tatsächlich festgestellte Werte stützen, sondern muss sich mit Schätzungen behelfen.

Etwas anderes gilt, wenn von dem Einbau einzelner Wasseruhren in allen Wohnungen abgesehen wird. In diesem Fall braucht der Vermieter auch weiterhin nicht verbrauchsabhängig abzurechnen, das heißt, er kann die Kosten weiterhin nach Personen oder Quadratmeterzahl umlegen. Unter solchen Voraussetzungen scheidet eine Schätzung aus, denn die angefallenen Wasserkosten können dann ohne weiteres nach diesem Umlageschlüssel verteilt werden. Entscheidend ist folglich stets der im Mietvertrag festgelegte Umrechnungsmaßstab. Danach kann der Mieter immer dann keine verbrauchsabhängige Abrechnung verlangen, wenn nur eine oder mehrere, nicht aber alle Wohnungen mit Wasserzählern ausgestattet sind (AG Wedding, Urteil v. 26.02.02, 16 C 473/01).

Welche Werte können geschätzt werden?

Zeigen sich technische Defekte an den Erfassungsgeräten können demzufolge die Heiz- und Warmwasserkosten nach Maßgabe des § 9a HeizKV geschätzt werden. Von den in § 7 Abs. 2 HeizKV aufgeführten umlagefähigen Heizkostenpositionen findet das Schätzungsverfahren somit zunächst auf die Ermittlung der Brennstoffkosten Anwendung. Darüber hinaus können die  Kosten des Betriebsstroms als die den Heizkosten zuzuordnenden Stromkosten für die Heizungsanlage geschätzt werden. Demgegenüber sind die übrigen Heizkostenkostenarten des § 7 Abs. 2 HeizKV nicht verbrauchsabhängig, so dass ihre Schätzung schon rein begrifflich außer Betracht bleiben kann.

Hiervon zu sondern sind die Wasserkosten nach § 2 Nr.2 BetrKV. Allerdings kann das nur die nicht bereits von § 7 Abs. 2 HeizKV erfassten Wasserkosten – also die Warmwasserkosten – betreffen. Daraus folgt, dass nach § 2 Nr. 2 BetrKV lediglich die Kaltwasserkosten geschätzt werden können, soweit eine verbrauchsabhängige Ermittlung nicht möglich ist. Im Übrigen sind auch nur diese Kaltwasserkosten einer Schätzung zugänglich, denn die restlichen unter § 2 Nr.2 BetrKV fallenden Kostenpositionen wie Grundgebühren, Zählerkosten, Eichkosten etc werden nicht verbrauchsabhängig ermittelt. Insoweit sei noch einmal auf die Ausführungen zu § 2 Nr. 2 BetrKV verwiesen.

Einzelfälle zur Schätzung nach § 9a HeizKV

Neben dem zur Schätzung berechtigenden Geräteausfall als solchem gibt es weitere Fälle, die in den Anwendungsbereich des § 9 a HeizKV fallen. Die Vorschrift sieht die Schätzung auch dann vor, wenn aus einem anderen zwingenden Grund die verbrauchsabhängige Erfassung nicht möglich ist.

  • Das wird von der Rechtsprechung etwa angenommen, wenn der Mieter trotz ordnungsgemäßer Ankündigung zur Erfassung des Wärmeverbrauchs nicht angetroffen wird (LG Berlin, Urteil v. 11.06.07, 67 S 472/06).
  • Die als Teil der Heizkosten abzurechnenden Stromkosten für die Heizungsanlage (= Kosten des Betriebsstroms) können geschätzt werden, wenn gesonderte Zähler dafür nicht vorhanden sind (BGH, Urteil v. 20.02.08, VIII ZR 27/07). Wie der Bundesgerichtshof in diesem Urteil zugleich ausdrücklich unterstrichen hat, darf der Betriebsstrom keinesfalls als Teil des allgemeinen Hausstroms abgerechnet werden.
  • Kann das Verbrauchserfassungsgerät (= Heizkostenverteiler) wegen der Möblierung nicht abgelesen werden, kann der Wert einer früheren Ablesung der Heizkostenabrechnung zugrunde gelegt werden (LG Berlin, Urteil v. 04.06.96, 64 S 96/97).
  • Können bei einem Mieter wegen dessen urlaubsbedingter Abwesenheit die Heizkostenverteiler nicht abgelesen werden, so ist bei zwei vergeblichen Ableseversuchen eine Schätzung des konkreten Verbrauchs zulässig (LG Berlin, Urteil v. 19.05.88). Ganz auf dieser Linie liegt eine weitere Entscheidung, nach welcher zu den „anderen zwingenden Gründen“ in § 9 a HeizKV namentlich die Fälle verweigerter oder nicht durchführbarer Ablesungen zählen. Danach kann der Verbrauch eines Mieters geschätzt werden, wenn an drei aufeinander folgenden Terminen die Ablesung der Heizkostenverteiler durch ihn verweigert wird (AG Brandenburg, 04.10.04, 32 C 110/04).
  • Werden demgegenüber Verbrauchserfassungsgeräte für Heiz- und Warmwasserkosten erst während des laufenden Abrechnungszeitraumes eingebaut, ist eine Schätzung des für die vorangegangene Zeit nicht erfassten Verbrauchs nicht zulässig (AG Köpenick, Urteil v. 29.04.08, 9 C 15/08).

Wie hat die Schätzung zu erfolgen?

Nimmt der Vermieter in der Heizkostenabrechung eine Schätzung vor, hat er die Grundlagen dieser Schätzung offen zu legen (BGH, Urteil v. 20.02.08, VIII ZR 27/07). Dem Mieter ist in jedem Fall Gelegenheit zu geben, die der Abrechnung zugrunde liegende geschätzten Zahlen zur Kenntnis zu nehmen und sie auf ihre Plausibilität zu überprüfen. Fehlt es an der Angabe der Schätzgrundlage und entsprechender Erläuterungen hierzu in der Abrechnung, ist diese schon formell unwirksam (LG Berlin, Urteil v. 11.06.07, 67 S 472/06; LG Berlin, Urteil v. 13.06.08, 63 S 309/07).

Im Übrigen ist die Schätzung nicht in das Belieben des Vermieters gestellt. Er hat sich an die Vorgaben des § 9 a HeizKV zu halten und der Abrechnung eine der beiden dort zur Auswahl gestellten Schätzmethoden zugrunde zu legen. Die erwähnte Pflicht zur Offenlegung dient gerade dem Zweck, die im Einzelfall herangezogene Vergleichsbasis zur Vornahme der Schätzung daraufhin zu kontrollieren, ob sie als sachgerecht und frei von Willkür erscheint. Beruht die Abrechnung der Heizkosten auch nur teilweise auf einer nicht berechtigten Schätzung, ist diese Kostenposition insgesamt aus der Abrechnung zu streichen (AG Leipzig, Urteil v. 29.03.04, 163 C 11776/03).

Wie kann sich der Mieter gegen die Schätzung wehren?

Kein Kürzungsrecht aus § 12 HeizKV bei ordnungsgemäßer Schätzung

Ist der Mieter mit der auf der Basis einer Schätzung erteilten Abrechnung nicht einverstanden, kann er zunächst die tatsächlichen Voraussetzungen der Kalkulationsgrundlage bestreiten. Es ist dann Sache des Vermieters, die Grundlage seiner Schätzung im Einzelnen darzulegen und gegebenenfalls unter Beweis zu stellen, denn für die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung ist der Vermieter im Bestreitensfalle stets beweispflichtig.

Der Mieter kann aber von seinem Kürzungsrecht aus § 12 HeizKV keinen Gebrauch machen, wenn er etwa der Ansicht ist, die Schätzung verstoße gegen den Grundsatz verbrauchsabhängiger Abrechnung. Das Recht zur Kürzung kommt in Betracht, wenn der Vermieter gegen die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung verstößt, indem er Erfassungsgeräte nicht installiert oder solche Geräte während des Abrechnungszeitraumes defekt werden. In diesen Fällen hat ein Mieter die Unmöglichkeit zur exakten Verbrauchsermittlung nicht zu vertreten, und ihm kommt ein pauschales Recht zur Kürzung zu. Ist eine Schätzung nach § 9a HeizKV aber möglich und zulässig, kommt der Abzug nach § 12 HeizKV nicht in Betracht (OLG Düsseldorf, Urteil v. 11.03.03, 24 U 74/04).

Der Grund dafür liegt in dem Umstand, dass die Schätzung verordnungskonform im Rahmen des § 9a HeizKV erfolgt. Eine aufgrund ordnungsgemäßer Schätzung erstellte Abrechnung bleibt somit eine verbrauchsabhängige Abrechnung, wenngleich ihr nicht die exakten Daten der laufenden Abrechnungsperiode zugrunde liegen. Solange daher eine zulässige Schätzung nach § 9a HeizKV vorliegt, scheidet ein Kürzungsrecht aus § 12 HeizKV aus.

Ausnahmefall des § 9 a Absatz 2 HeizKV

Eine Ausnahme hiervon macht allerdings wiederum § 9 a Absatz 2 HeizKV für den überaus seltenen Fall, dass 25% sämtlicher Verbrauchserfassungsgeräte ausfallen. Demgemäß hat die Rechtsprechung für den Fall, dass das nach § 9 a Absatz 1 HeizKV vorgegebene Maß einer Verbrauchsschätzung überschritten ist (= 25 % der gesamten Wohn- oder Nutzfläche im Sinne des § 9 a Absatz 2 HeizKV), entschieden, dass nach einem festen Maßstab (= pauschal) abgerechnet werden muss. Dann darf der Mieter den auf ihn entfallenden Anteil um 15 % kürzen (AG Köln, Urteil v. 10.10.96, 222 C 233/96).

Fälle nicht ordnungsgemäßer Schätzung

Damit steht aber nur fest, dass der Abzug nach § 12 HeizKV bei ordnungsgemäßer Schätzung ausscheidet. Eine abweichende Beurteilung kann gerechtfertigt sein, wenn es daran fehlt und die Abrechnung aufgrund nicht ordnungsgemäßer Schätzung erstellt wurde. Es ist aber auch insofern davon auszugehen, dass der Vermieter nicht für jeden Umstand einzutreten hat, der eine ordnungsgemäße Abrechnung ausschließt. So kann ihm beispielsweise der Ablesefehler des Mitarbeiters eines Wärmedienstunternehmens nicht angelastet werden. Werden infolge eines solchen Ablesefehlers die Kosten später zulässigerweise geschätzt, ist der Mieter nicht berechtigt, bei der so erstellten Abrechnung den Strafabzug von 15% gemäß § 12 HeizKV in Ansatz zu bringen (BGH, Urteil v. 16.11.05, VIII ZR 373/04). In jedem Fall wird dem Mieter die Berufung auf etwaige Ablesefehler zu versagen sein, wenn er im Ablesetermin zuvor ein Ableseprotokoll unterschrieben und damit die Verbrauchsdaten als verbindlich anerkannt hat (LG Berlin, Urteil v. 04.06.96, 64 S 96/97). Mit seinem gegenteiligen Vorbringen würde er sich in Widerspruch zu seinem eigenen früheren Verhalten setzen, so dass der entsprechende Vortrag im Rechtsstreit unbeachtlich wäre.

Muss von der Schätzung abgewichen werden, wenn tatsächliche Ablesewerte vorliegen?

Die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Erfassung der Heizkosten gebietet es, der Abrechnung diejenigen Werte zugrunde zu legen, die in dem betreffenden Abrechungszeitraum tatsächlich ermittelt werden. Nur wenn das nicht möglich ist, eröffnet § 9 a HeizKV die Möglichkeit zur Schätzung der Heizkosten durch Bezugnahme auf einen früheren Abrechnungszeitraum oder vergleichbare andere Räume in dem Gebäude, für welche die Verbrauchswerte vorliegen. Das bedeutet jedenfalls auch, dass Ablesewerte für die Abrechnung herangezogen werden können, wenn sie von dem Mieter nicht beanstandet werden. Das gilt selbst dann, wenn sie fehlerhaft sind, soweit der Mieter gegen sie nur keine Einwendungen erhebt.

Ist der Mieter während der Ablesung anwesend, und bestätigt er durch seine Unterschrift die Richtigkeit der erfassten Werte, ist er daran gebunden. Geht ihm eine Heizkostenabrechnung zu, obliegt es dem Mieter, die zugrunde liegenden tatsächlichen Verbrauchsdaten zu überprüfen und gegebenenfalls ihre Fehlerhaftigkeit zu bemängeln. Unterlässt er es, von seinen Rechten Gebrauch zu machen, ist ihm eine spätere Berufung darauf verwehrt. Liegen also tatsächliche Ablesewerte vor, kann von der Schätzung unter diesen Voraussetzungen abgesehen werden.

Diese Möglichkeit kann aber nicht infrage kommen, wenn tatsächliche Verbrauchsdaten schon rein technisch aufgrund eines Geräteausfalls nicht erfasst werden können. Nur wenn tatsächlich Ablesewerte ermittelt werden und der Mieter durch sein Verhalten zu verstehen gibt, dass er diese als verbindlich ansieht, scheidet eine Schätzung aus. In der Praxis wird dafür allerdings nur ein sehr schmaler Anwendungsbereich bleiben, etwa in den erwähnten Fällen eines Ablesefehlers, der von dem Mieter beanstandungslos hingenommen wird.

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