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Nebenkostenpauschale oder Nebenkostenvorauszahlung

Das Gesetz eröffnet in § 556 Absatz 2 Satz 1 BGB den Mietvertragsparteien die Möglichkeit, die Betriebskosten als Pauschale oder aber als Vorauszahlung auszuweisen. Die Parteien des Mietvertrages müssen eine klare Vereinbarung treffen, welchen Zahlungsmodus sie zugrunde legen wollen.

Nebenkostenpauschale

Die Parteien können sich im Mietvertrag zur Abgeltung der Nebenkosten auf die Zahlung einer Betriebskostenpauschale verständigen. Mit Zahlung dieses Pauschalbetrages sind dann sämtliche anfallenden Nebenkosten abgegolten. Über die Betriebskostenpauschale wird regelmäßig nicht abgerechnet. Fallen die mit der Pauschale abgegoltenen Kosten tatsächlich höher aus, ist der Mieter nicht zur Nachzahlung verpflichtet. Andererseits steht ihm selbst aber auch kein Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter bei Überbezahlung zu.

Nebenkostenvorauszahlung

Haben Mieter und Vermieter sich auf eine Nebenkostenvorauszahlung geeinigt, ist der Vermieter verpflichtet, über die Nebenkosten abzurechnen. Die in der Regel monatlich zu leistenden Vorauszahlungen stellen einen Vorschuss dar. In der Nebenkostenabrechnung werden daher jährlich die tatsächlich angefallenen Nebenkosten den erbrachten Abschlägen  gegenübergestellt. Aus diesem Vergleich kann sich entweder ein Guthaben zugunsten des Mieters oder ein Nachzahlungsanspruch des Vermieters ergeben.

Ist eine Vereinbarung über die Nebenkostenvorauszahlung getroffen, begrenzt § 556 Absatz 2 Satz 2 BGB die Höhe der Abschläge auf ein wirtschaftlich angemessenes Maß. Erweist sich die zwischen den Parteien vereinbarte Vorauszahlung als von Anfang an unangemessen hoch, ist der Mieter nicht verpflichtet, den überhöhten Teil zu zahlen. Er hat dann gegen den Vermieter einen Anspruch auf entsprechenden Herabsetzung der Vorauszahlung (BayObLG, Urteil v. 05.10.95, REMiet 1/95).