Umlagefähige Nebenkosten Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 1-17 BetrKV

Die Betriebskosten werden in der Betriebskostenverordnung einzeln aufgelistet, vgl. § 2 BetrKV. Betriebskosten sind grundsätzlich die Kosten, die dem Eigentümer (Erbbauberechtigten)

  • durch das Eigentum (Erbbauchrecht) am Grundstück oder
  • durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks

laufend entstehen.

Hierbei regelt § 556 Abs. 1 S. 1 und 2 BGB iVm. § 2 BetrKV abschließend, welche Nebenkosten aus dem Mietobjekt vom Vermieter umgelegt werden dürfen.

Aus § 556 Absatz 1 BGB ergibt sich überdies, dass eine Umlagevereinbarung von Kosten, die nicht als Betriebskosten unter die Vorschrift des § 2 BetrKV fallen, unwirksam ist (BSG, Urteil v. 19.02.09, B 4 AS 48/08 R).

In Anbetracht des abschließenden Charakters des § 2 BetrKV ist deshalb insbesondere eine Vereinbarung unwirksam, die die Umlage der Eigentümerkosten gemäß § 1 Absatz 2 BetrKV vorsehen würde (so zur Vorgängerregelung das OLG Koblenz, Urteil v. 07.01.86, 4 W R E 720/85; OLG Karlsruhe, Urteil v. 06.05.88, 9 RE Niet 1/88).

Grundsteuer und öffentliche Lasten – § 2 Nr.1 BetrKV

Insbesondere die Grundsteuer kann auf den Mieter umgelegt werden. Allerdings muss das ausdrücklich vertraglich vereinbart sein (OLG Celle, Urteil v. 25.03.83, 2 U 229/82). Die Grundsteuer B (Grundsteuer A wird auf landwirtschaftlich genutzte Grundstücke erhoben) wird auf zu Wohnzwecken bebaute Grundstücke erhoben. Ihre genaue Ermittlung unterliegt zwei bestimmenden Faktoren – dem Einheitswert und der Steuermesszahl.

Einheitswert

Der Einheitswert wird vom Finanzamt per Einheitswertbescheid festgelegt. Grundlagen für seine Festlegung sind im Wesentlichen die Quadratmeterzahl der Wohn- oder Nutzfläche, das Baujahr und die Bauart, die bauliche Ausstattung sowie die öffentliche Mittelförderung oder aber die freie Finanzierung des bebauten Grundstücks.

Maßgebliche Steuermesszahl nach § 15 Grundsteuergesetz

Das Finanzamt erlässt einen Grundsteuermessbescheid, auf dessen Grundlage die exakte Steuerbemessung erfolgt. Dabei bestimmt § 15 Grundsteuergesetz die Grundsteuermesszahlen. Sie beträgt für Einfamilienhäuser 2,6 oder 3,5 Promille (abhängig vom Einheitswert), für Zweifamilienhäuser 3,1 Promille und für sonstige Immobilien 3,5 Promille.

Beinhaltet der Messbescheid nach Ansicht des Eigentümers einen Fehler, so kann dieser im Wege des Einspruchs beim Finanzamt korrigiert werden.

Grundsteuerhebesatz

Der Grundsteuerhebesatz wird von der Gemeinde festgelegt, in der das Grundstück belegen ist, § 1 Absatz 1 Grundsteuergesetz. Die Hebesätze variieren von Gemeinde zu Gemeinde. In der Bundeshauptstadt liegt der Hebesatz der Grundsteuer B seit dem 01.01.2007 zum Beispiel bei 810%, während er sich in kleineren Städten oder Gemeinden im Bereich zwischen 250-350% bewegt. Dabei bedeutet ein Hebesatz von etwa 400, dass der vierfache Betrag der jeweiligen Steuermesszahl als Grundsteuer für das bebaute Grundstück zu entrichten ist.

Besonderheiten der Grundsteuerverteilung bei gemischter Nutzung

Wenn gewerblich genutzte Flächen und Mietwohnungen in einem Gebäude untergebracht sind, liegt eine gemischte Nutzung vor. Aus dem Grundsteuerbescheid ist nicht zu ersehen, welcher Anteil auf die Gewerberäume beziehungsweise die Wohnraumflächen entfällt.  Aus Gerechtigkeitsgründen ist der Vermieter in diesen Fällen grundsätzlich verpflichtet, eine Aufteilung der Grundsteuer nach Nutzung vorzunehmen (LG Hamburg 27.06.2000 – 316 S 15/00). Die Wohnraummieter dürfen nicht mit Kosten belastet werden, die durch die gewerbliche Nutzung in dem Gebäude veranlasst sind (LG Frankfurt am Main, Urteil v. 30.09.97, 2/11 S 55/97). Eine pauschale Nebenkostenabrechnung für das gesamte Gebäude kommt nach dieser Rechtsprechung nur dann infrage, wenn die Kostentrennung nicht möglich ist, oder wenn die gewerblichen Kosten in etwa denen der Wohnraumnutzung entsprechen.

Die Rechtsprechung hat in Anwendung dieser Grundsätze etwa entschieden, dass es bei der Nebenkostenabrechnung für ein Gebäude, dessen Gesamtfläche von 3.330 Quadratmetern nur mit 462 Quadratmetern zu Wohnzwecken und ansonsten zur gewerblichen Nutzung vermietet wird, unzulässig ist, die verbrauchunabhängigen Kosten für Grundsteuer und Versicherungen, soweit diese wesentlich durch die gewerbliche Nutzung bestimmt werden, ausschließlich nach Wohn- und Nutzflächen gleichmäßig auf Wohn- und Gewerberaum aufzuteilen. Ein dem Grundsatz der Umlagegerechtigkeit entsprechender Verteilungsschlüssel gebietet es in solchen Fällen, eine angemessene Entlastung des Wohnraums von dem überwiegend durch die gewerbliche Nutzung geprägten diesbezüglichen hohen Kosten vorzunehmen (LG Freiburg, Urteil v. 17.12.98, 3 S 114/98).

Vorwegabzug der Grundsteuern

Ganz auf dieser Linie liegt eine weitere Entscheidung, die den Vermieter verpflichtet, bei der Abrechnung von Nebenkosten einer Mietwohnung in einem gemischt genutzten Gebäude einen Vorwegabzug der Grundsteuern vorzunehmen, die auf die Gewerberäume entfallen, sofern unterschiedliche Hebesätze vorliegen (AG Köln, Urteil v. 23.05.06, 210 C 43/06). Liegen solche unterschiedlichen Hebesätze vor, ist es sachgerecht, die Kosten vorab zu verteilen und dies in der Abrechnung dem Mieter entsprechend zu erläutern.

Grundsteuer bei nicht vermieteten Objekten und bei vermieteten Eigentumswohnungen

Die Grundsteuer, die auf leer stehende oder nicht vermietete Wohnungen entfällt, hat der Eigentümer voll zu tragen. Er darf diesen Grundsteueranteil nicht an die übrigen Mieter weiterreichen (AG Görlitz, Urteil v. 25.04.97, 2 C 1389/96). Dagegen kann der Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung die Grundsteuer voll auf seinen Mieter umlegen (LG Berlin, Urteil v. 01.11.05, 65 S 195/05).

Sonstige öffentliche Lasten

Es kommen weitere umlagefähige öffentliche Lasten in Betracht, soweit sie nur auf dem Grundstück ruhen. Das gilt beispielsweise für Deichabgaben und Beiträge zu Wasser- und Bodenverbänden. Die Beitragspflicht ist in diesen Fällen an das Eigentum an dem Grundstück gebunden und ruht auf ihm als öffentliche Last (LG Hamburg, Urteil v. 20.04.00, 307 S 14/00).

Wasserversorgung, § 2 Nr.2 BetrKV

Hierzu zählen die

  • Kosten des Wasserverbrauchs
  • die Grundgebühren
  • die Zählerkosten
  • die Kosten der Anmietung oder andere Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern
  • die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung
  • die Kosten der Berechnung und Aufteilung auf die Mieter
  • die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern
  • die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.

Nicht zu den Wasserkosten zählt der Wasserverbrauch infolge Reparatur- und Umbauarbeiten im oder am Haus. Ebenso wenig ist der Mehrverbrauch umlagefähig, der als Folge eines Rohrbruchs oder eines Defekts an der Heizungsanlage eintritt.

Wasseruhren und Wasserzähler

Bei dem nachträglichen Einbau von Einzelwasserzählern sind die Kosten nur im Rahmen einer vom Vermieter auszusprechenden Modernisierungsmieterhöhung umlagefähig, da ein solcher Einbau Einsparung von Wasser bewirkt. Es handelt sich bei dem nachträglichen Einbau um eine duldungspflichtige Maßnahme gemäß § 554 Abs. 2 S. 1, Abs. 3 S. 3 BGB, die nur in unerheblicher Weise auf die Mieträume einwirkt und auch nur eine unerhebliche Mieterhöhung nach sich zieht. Der Vermieter muss deshalb nicht die Maßnahme drei Monate vor ihrer Durchführung nach § 554 Abs. 3 S. 1 BGB dem Mieter ankündigen, und der Mieter hat auch nicht das außerordentliche Kündigungsrecht aus § 554 Absatz 3 Satz 2 BGB. Die Rechtsprechung hat in diesem Zusammenhang entschieden, dass eine Erhöhung bis zu 5% der Nettomiete eine Bagatellmaßnahme darstellt und nicht vom Vermieter angekündigt werden muss (LG Berlin, Urteil v. 27.06.91, 61 S 355/90).

Ist eine von mehreren Mietwohnungen in einem Gebäude nicht mit einem Wasserzähler ausgestattet, darf der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung grundsätzlich den Anteil der Wohnfläche zugrunde legen (BGH, Urteil v. 12.03.08, VIII ZR 188/07).

Kommt es zu Abweichungen zwischen dem Hauptwasserzähler und den Wasserzählern in den Wohnungen der Mieter, ist zunächst das Messergebnis des Hauptwasserzählers maßgebend. Der Vermieter kann höhere Wasserkosten anteilig umlegen, wenn der Hauptwasserzähler eine höhere Verbrauchsmenge ausweist als die Wohnungszähler. Das gilt jedoch nur bis zu einer Abweichungstoleranz von 20%. Liegt die gemessene Differenz über dieser Grenze, ist die von dem Wohnungszähler erfasste Verbrauchsmenge maßgebend (LG Berlin, Urteil v. 04.12.01, 65 S 85/01; LG Braunschweig, Urteil v. 22.12.98, 6 S 163,98).

Entwässerung, § 2 Nr.3 BetrKV

Hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe. Unter die Entwässerungskosten fallen vor allem die Abwasser- und Kanalgebühren, die für die Nutzung des öffentlichen Entwässerungssystems zu entrichten sind. Sie werden durch Abgabebescheid der Gemeinde erhoben. Dabei können auch weitere Gebühren erhoben werden, beispielsweise für Regenwasser und  Oberflächenentwässerung.

Kosten der zentralen Heizungsanlage, der zentralen Warmwasserversorgung sowie verbundener Heiz- und Warmwasserversorgungsanlagen, § 2 Nr.4-6 BetrKV

Diese Betriebskostenarten werden im Zusammenhang mit der für sie maßgeblichen Heizkostenverordnung dargestellt. In Abgrenzung zu den an dieser Stelle erläuterten kalten Nebenkosten werden sie auch als warme Nebenkosten bezeichnet.

Aufzug, § 2 Nr. 7 BetrKV

Hierzu gehören die Kosten des Betriebstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage.

Notrufeinrichtung

Der Betreiber einer Aufzugsanlage muss gemäß § 12 Abs. 4 BetrSichV gewährleisten, dass auf Notrufe in angemessener Zeit reagiert wird und Befreiungsmaßnahmen sachgerecht durchgeführt werden. Daher sind auch die Kosten für eine Notrufeinrichtung und eine mögliche Befreiung umlagefähig (LG Gera, Urteil v. 31.01.01, 1 S 185/00).

Instandhaltung und Wartung

Wartungskosten und die alle drei Jahre anfallenden TÜV-Kosten können umgelegt werden. Nicht umlagefähig sind hingegen die allgemeinen Instandhaltungskosten sowie die Kosten für einen Stördienst und kleinere Ersatzteile (LG Hamburg, 27.06.00, 316 S 15/00).

Hat der Vermieter einen Vollwartungsvertrag abgeschlossen, deckt dieser nicht nur Wartung, sondern auch Reparatur und Instandhaltung des Aufzugs ab. In der Betriebskostenabrechnung muss der Vermieter auf das Bestehen des Vollwartungsvertrages hinweisen und die Kosten, die auf Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten entfallen, von den Wartungskosten abziehen (LG Berlin, 22.09.06, 64 S 198/06).

Erdgeschossmieter

Erdgeschossmieter, die den Aufzug nicht nutzen, können von der Umlage befreit werden. Das muss allerdings ausdrücklich vertraglich vereinbart werden (BGH, Urteil v. 20.09.06, VIII ZR 103/06). Ist die Wohnung des Mieters überhaupt nicht mit dem Aufzug erreichbar, weil sie sich beispielsweise in einem anderen Gebäudeteil befindet, sind die Kosten auf diesen Mieter nicht umlegbar (BGH, Urteil v. 08.04.09, VIII ZR 128/08). Eine solche Umlagevereinbarung würde den Mieter unangemessen benachteiligen.

Straßenreinigung und Müllbeseitigung, § 2 Nr.8 BetrKV

Umlagefähig auch Kosten für Winterdienst

Die Kosten der Straßenreinigung können umgelegt werden. Das sind die Gebühren der öffentlichen Straßenreinigung und die anfallenden Gebühren des Straßenwinterdienstes (zur Schneeräumpflicht des Mieters). Der Vermieter kann dabei auch die Kosten in angemessener Höhe in Ansatz bringen, die durch Einschaltung eines Unternehmens entstehen.

Keine Umlage bei Sperrmüll

Bei den Kosten für die Müllbeseitigung sind insbesondere die für die Müllabfuhr anfallenden Gebühren umlagefähig. Demgegenüber kann der Vermieter die Kosten für Sperrmüllabfuhren nur dann umlegen, wenn diese laufend erforderlich sind. Dies kann der Fall sein, wenn der Vermieter den Mietern eine Möglichkeit zur Verfügung stellt, Sperrmüll zu lagern und – mehr oder weniger – regelmäßig zu entfernen.

Im Übrigen ist er verpflichtet, die jeweils günstigsten Müllbehältnisse bereitzustellen.

Mülltrennung

Die Mülltrennung ist allgemeine Mieterpflicht. Verletzt ein Mieter diese Vertragspflicht, und ergibt sich daraus ein erhöhtes Restmüllaufkommen, so können die Folgekosten nicht auf die übrigen Mieter umgelegt werden (AG Münster, Urteil v. 04.01.06, 59 C 2601/05). In einem solchen Fall muss der Vermieter Kostenersatz von dem pflichtwidrig handelnden Mieter verlangen.

Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, § 2 Nr.9 BetrKV

Zu den Kosten für die Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Fluren, Treppen, Keller, Bodenräume und Fahrkorb des Aufzugs. Muss beispielsweise die Hausfassade von Graffitis gesäubert werden, so handelt es sich bei der Reinigung nicht um eine Pflegemaßnahme, sondern um eine Instandhaltung. Diese ist wiederum nicht ansatzfähig.

Gebot der Wirtschaftlichkeit bei Gebäudereinigung

Der Vermieter kann auch in diesem Fall Dritte einschalten, die die Reinigungsarbeiten übernehmen. Dabei hat er jedoch den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Hierbei ist jedoch auch die Art des Gebäudes zu berücksichtigen. In einem entsprechend hochwertigen Wohnkomplex ist ein anderer Maßstab anzusetzen als in einem durchschnittlichen Gebäude. Allerdings kommt es auch in diesen Fällen auf die objektiv angemessenen Kosten an und nicht auf die individuellen Vorstellungen des Vermieters. So wurde beispielsweise entschieden, dass der Vermieter ein Treppenhaus nicht mehr als einmal wöchentlich und Fenster mehr als zweimal jährlich reinigen lassen darf (AG Regensburg, Urteil v. 26.02.04, 11 C 3715/03).

Umlage zur Ungezieferbekämpfung nur in Ausnahmefällen

Die Kosten zur Ungezieferbekämpfung sind nur eingeschränkt umlagefähig. Dem Vermieter steht dieses Recht nur dann zu, wenn er nachweist, dass ein regelmäßig wiederkehrender Aufwand vorliegt, der zudem sämtlichen Mietern zustatten kommen muss (LG Siegen, WuM 1992,630; AG Hamburg, WuM 1999, 485).Tritt der Befall mit Ungeziefer aber nur in einer bestimmten Wohnung auf, sind die aufzuwendenden Kosten nicht umlagefähig. Dann besteht unter Umständen jedoch ein Ersatzanspruch gegen den betreffenden Mieter (AG Köln, WuM 2000, 213). In Betracht kommt eine Umlage folglich nur, wenn Gebäudeteile betroffen sind, die allen Mietern zur Nutzung zur Verfügung stehen.

Gartenpflege, § 2 Nr.10 BetrKV

Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.

Gemeinschaftliche Grünanlagen

Pflege- und Außenreinigungskosten einer gemeinschaftlichen Grünanlage, die die allgemeine Wohn- und Lebensqualität verbessert, sind umlagefähig (BGH, Urteil v. 26.05.04, VIII ZR 135/03). Etwas anderes gilt aber dann, wenn bestimmte Flächen einzelnen Mietern zur alleinigen Nutzung zugewiesen sind. Die auf diese Flächen entfallenden Kosten sind dann nicht auf die übrigen Mieter umzulegen.

Grundüberholung und Austausch

Wird eine verwilderte Gartenfläche grundüberholt, sind die anfallenden Kosten nicht umlagefähig, denn es handelt sich um eine Maßnahme der Instandhaltung (LG Hamburg, WuM 1994,695). Müssen hingegen in einer intakten Gartenfläche Pflanzen ausgetauscht werden, kann der Vermieter die Aufwendungen als Betriebskosten auf die Mieter abwälzen.

Beleuchtung, § 2 Nr.11 BetrKV

Hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküchen.

Der Vermieter darf mit dieser Betriebskostenposition auch tatsächlich nur den Strom für die im Gesetz genannten Fälle in Ansatz bringen und nicht um Allgemeinstrom erweitern. Diese anderen Stromkosten sind der einschlägigen Betriebskostenart jeweils gesondert zuzuordnen.

Schornsteinreinigung, § 2 Nr.12 BetrKV

Die Gebühren für die Schornsteinreinigung sind nur dann als Betriebskosten nach dieser Bestimmung umlagefähig, wenn es sich um Einzelfeuerstätten mit Einzelschornsteinen handelt. Bei Gemeinschaftsschornsteinen erfolgt die Umlage hingegen gemäß § 2 Nr. 4-6 BetrKV in Verbindung mit der Heizkostenverordnung. (dort § 7 Absatz 2 HeizKV).

Sach- und Haftpflichtversicherung, § 2 Nr.13 BetrKV

Hierzu zählen namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.

Verbot der Einzelbegünstigung

Es gilt der Grundsatz, dass bei dem Abschluss besonderer Versicherungen, die § 2 Nr.13 BetrKV aufführt, eine Umlage als Betriebskosten nur dann infrage kommt, wenn sämtliche Mieter im Schadensfall von der Versicherung profitieren. Begünstigt eine Glasversicherung einzelne Mieter, weil sich nur bei ihnen das versicherte Schadensrisiko verwirklichen kann, sind die Kosten nicht ansetzbar.

Umlage neuer Betriebskosten bei Öffnungsklausel im Mietvertrag

Nach der Rechtsprechung sind Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung auch im laufenden Mietverhältnis umlagefähig, wenn sie als Betriebskosten vereinbart sind und der Mietvertrag zudem eine Öffnungsklausel enthält (BGH, Urteil v. 27.09.06, VIII ZR 80/06). Schließt der Vermieter also während des bestehenden Mietverhältnisses eine neue Sach- und Haftpflichtversicherung ab, sind die Mieter zur anteiligen Kostenübernahme verpflichtet, wenn die Versicherungskosten im Mietvertrag als umlegbar vereinbart wurden und überdies verabredet wurde, dass neu entstehende Nebenkosten umlagefähig sein sollen.

Hauswart, § 2 Nr.14 BetrKV

Zu den umlagefähigen Kosten für den Hauswart rechnet die Vorschrift die Vergütung, die er von dem Vermieter für seine Tätigkeit erhält unter Einschluss der anfallenden Sozialbeiträge. Der Hauswart ist für eine gewissen Sicherheit und Ordnung im Mietobjekt, namentlich die Einhaltung der Hausordnung, verantwortlich. Dies beinhaltet auch eine Erreichbarkeit bei Notfällen.

Typische Tätigkeiten und Doppelabrechnungsverbot

Umlagefähig sind die Kosten, die beispielsweise veranlasst sind durch Straßenreinigung und Winterdienst, Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Wartung der Heizungsanlage sowie des Aufzugs und durch die Ungezieferbekämpfung. Allerdings unterliegen sämtliche dieser durch die Tätigkeit des Hauswarts begründeten Kosten dem Doppelabrechnungsverbot des § 2 Nr.14 Halbsatz 2 BetrKV. Danach dürfen die angesetzten Kosten für seine Arbeitsleistungen nicht umgelegt werden, soweit sie bereits unter den sonstigen Betriebskostenarten des § 2 Nr. 2 bis 10 und 16 BetrKV berücksichtigt werden. Hat der Mieter etwa Gartenpflegekosten nach § 2 Nr.10 BetrKV zu tragen, können diese nicht ein weiteres Mal als Hauswartkosten gemäß § 2 Nr.14 BetrKV geltend gemacht werden.

Keine Umlage bei Instandhaltungsarbeiten

Gleichfalls ausgeschlossen ist eine Kostenumlage, soweit der Hauswart Arbeiten durchführt, die die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen. Sie sind stets von dem Vermieter zu tragen, § 1 Absatz 2 BetrKV. Der Vermieter ist verpflichtet, diese Kostenanteile bei der Nebenkostenabrechnung in Abzug zu bringen. In der Abrechnung hat er die gekürzten und die ungekürzten Hauswartkosten einzeln auszuweisen. Unterlässt der Vermieter das, und kann der Mieter der Abrechnung nicht entnehmen, ob und in welcher Höhe eine Kürzung erfolgt ist, hat dies zur Folge, dass die kompletten Hauswartkosten nicht umgelegt werden dürfen (BGH, Urteil v. 11.09.07, VIII ZR 1/07, BGH, Urteil v. 14.02.07, VIII ZR 1/06).

Antennen und Kabelgebühren, § 2 Nr.15 BetrKV

Hierzu zählen die Kosten für den Betrieb einer Gemeinschafts-Antennenanlage oder die Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage unter Einschluss der laufenden monatlichen Grundgebühren für den Kabelanschluss.

Einrichtungen für Wäschepflege, § 2 Nr.16 BetrKV

Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung, wenn diese nicht bereits von § 2 Nr.2 BetrKV erfasst sind.

Zu den Einrichtungen für die Wäschepflege zählen desgleichen Bügelmaschine sowie Wäschetrockner und Wäscheschleuder. Ist ein Münzautomat vorhanden, obliegt dem Vermieter der Nachweis, dass die Kosten für die Einrichtungen nicht bereits durch die hierdurch erzielten Einnahmen gedeckt sind.

Sonstigen Betriebskosten, § 2 Nr.17 BetrKV

Maßnahmen zugunsten aller Mieter umlagefähig

Unter § 2 Nr.17 BetrKV fallen diejenigen Betriebskosten im Sinne des § 1 BetrKV, die nicht einem der Tatbestände des § 2 Nr.1-16 zugeordnet werden können. Der Gesetzgeber eröffnet damit die Möglichkeit, auf zukünftige Änderungen, z.B. technische Entwicklungen, reagieren zu können.

Regelmäßig sind dabei nur solche weiteren Nebenkosten umlagefähig, die definitionsgemäß wiederkehrend im laufenden Betrieb anfallen, § 1 Absatz 1 Satz 1 BetrKV. Darüber hinaus dürfen sie weder dem Bereich der Instandsetzung- und Instandhaltungskosten nach § 1 Absatz 2 Nr.2 BetrKV zugehören noch Verwaltungskosten gemäß § 1 Absatz 2 Nr.1 BetrKV sein. Schließlich sind nur solche zusätzlichen Kosten umlagefähig, die Maßnahmen zugunsten aller Mieter abgelten. Verfolgt der Vermieter mit der betreffenden Maßnahme ein Eigeninteresse, kann er die anfallenden Kosten nicht auf die Mieter abwälzen.

§ 2 Nr.17 BetrKV als Auffangtatbestand

§ 2 Nr.17 BetrKV kommt nach der Rechtsprechung eine Auffangfunktion zu, die insbesondere die Umlage entstehender Betriebskosten bei künftiger technischer Entwicklung ermöglichen soll (OLG Celle, Urteil v. 16.12.98, 2 U 23/98; OLG Köln, 18.01.08, 1 U 40/07). In Betracht kommen demzufolge etwa Kosten von Sicherheitseinrichtungen, die im Interesse sämtlicher Mieter bestehen (Brandmeldeanlage, Feuerlöscher). Aber auch Dachreinigungskosten werden von der Rechtsprechung als umlagefähig anerkannt (BGH, Urteil v. 07.04.04, VIII ZR 167/03).

Vorherige Vereinbarung im Vertrag erforderlich

Der Bundesgerichtshof macht die Umlagefähigkeit der sonstigen Betriebskosten allerdings davon abhängig, dass in der mietvertraglichen Vereinbarung die Umlegung von im Einzelnen bestimmten Kostenpositionen konkret geregelt wurde (BGH, Urteil v. 07.04.04, VIII ZR 167/03, BGH, Urteil v. 20.01.93, VIII ZR 10/92). Während der allgemeine Verweis auf die BetrKV hinsichtlich der Nr.1-16 dem Mieter hinreichend Klarheit darüber gibt, welche Kosten auf ihn zukommen können, ist dies bei § 2 Nr.17 BetrKV nicht der Fall. Gerade auch im Hinblick darauf, dass der Vermieter nach § 535 Absatz 1 Satz 3 BGB grundsätzlich die auf dem Grundstück ruhenden Lasten zu tragen hat, muss dem Mieter deutlich gemacht werden, welche sonstigen Nebenkosten auf ihn übergewälzt werden sollen.

Letzte Aktualisierung: 15.01.2016

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