Umlageschlüssel - Verteilerschlüssel Nebenkosten

Der Mietvertrag trifft zumeist auch eine Regelung über den Umlageschlüssel bzw. Verteilerschlüssel, der festlegt, wie die anfallenden Nebenkosten auf die einzelnen Mieter zu verteilen sind. Enthält der Vertrag keine Bestimmung hierzu, gilt bei Wohnraummietverhältnissen die Bestimmung des § 556a Abs. 1 BGB. Die vertragliche Vereinbarung gilt indessen nur, soweit sie nicht grob unbillig den Mieter benachteiligt und soweit die konkrete Kostenverteilung gesetzlich im Einzelnen nicht bestimmt ist, wie dies in der Heizkostenverordnung geschehen ist.

Funktion des Umlageschlüssels

Der Umlageschlüssel (Verteilerschlüssel) soll sicherstellen, dass die anfallenden Nebenkosten gleichmäßig und gerecht verteilt werden. Um dieses Ziel zu erreichen, werden in Mietverträgen verschiedene Umlageschlüssel der Kostenberechnung und Kostenverteilung zugrunde gelegt. In Betracht kommen dabei Bezugsgrößen wie Wohnfläche, Personenzahl, Wohneinheit oder Verbrauch.

Maßgeblich für den im Einzelfall anzuwendenden Umlageschlüssel ist letztlich die jeweilige Betriebskostenart. Geht es zum Beispiel um Abrechnung und Verteilung der Wasserkosten nach § 2 Nr.2 BetrKV, ist Grundlage ein verbrauchsorientierter Umlageschlüssel, so dass die Kosten nach Wasseruhr erfasst und abgerechnet werden.

Der Umlageschlüssel Wohneinheit behandelt sämtliche Mietwohnungen gleich und verteilt die Kosten nach einem einheitlichen Anteil an den Gesamtkosten. Faktoren wie Kopfzahl oder Wohnfläche spielen dabei keine Rolle. Dieser Umlageschlüssel ist zweckmäßig beispielsweise bei der Umlage der Gebühren für den Empfang von Kabelfernsehen. Bei der Bezugsgröße Personenzahl lassen sich dagegen solche Betriebskostenarten wie Abwasser, Müll, Aufzug oder Hausbeleuchtung realistischer erfassen, denn je mehr Personen in der Mietwohnung leben, umso größer ist der Verbrauch.

Verbrauchsabhängige Abrechnung

Hat der Vermieter bei bestimmten Betriebskostenarten Erfassungssysteme installiert, so sind die anfallenden Kosten immer verbrauchsabhängig zu verteilen, um ein Höchstmaß an Abrechnungsgenauigkeit und damit Umlagegerechtigkeit zu gewährleisten. Sind in den Wohnungen Wasserzähler angebracht, darf der Vermieter nicht nach dem Umlageschlüssel Wohneinheit oder Wohnfläche abrechnen, sondern hat den exakten Verbrauch zugrunde zu legen.

Anpassungsmöglichkeiten

Das Gesetz räumt dem Vermieter die Möglichkeit ein, von dem vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel abzuweichen. Er kann durch schriftliche Erklärung bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt, § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB. Eine solche Erklärung gegenüber dem Mieter ist jedoch nur vor Beginn eines neuen Abrechnungszeitraumes zulässig, § 556a Abs. 2 Satz 2 BGB.

Damit ist dem Vermieter ein Instrument an die Hand gegeben, das eine verbrauchs- und verursachungsgerechtere Umlage der Kosten ermöglicht. Durch einseitige Erklärung kann auf diese Weise bestimmt werden, dass für künftige Abrechnungsperioden verbrauchsabhängige Kosten mit Messgeräten (wie etwa Wasseruhren) erfasst werden, um die Kosten sodann auch tatsächlich nur verbrauchsabhängig umzulegen.

Zum Schutz der Mieter sieht § 556a Abs. 2 Satz 3 BGB eine entsprechende Herabsetzung der Miete vor, wenn in ihr bisher die höheren Kosten enthalten waren. Das Gesetz sichert die Rechte des Mieters auf verbrauchsgerechtere Erfassung der Betriebskosten und Herabsetzung der Miete durch ein Verbot abweichender Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters, § 556a Abs. 3 BGB.

Gesetzliche Regelung

Mangelt es an vertraglicher Vereinbarung, ordnet § 556a Abs. 1 BGB an, dass die Kosten nach der Wohnfläche zu verteilen sind. Für mit öffentlichen Mitten geförderte Wohnungen regelt die Wohnraumverordnung im Einzelnen die Berechnung der Wohnfläche in Sozialwohnungen.

Auch im Anwendungsbereich des Umlageschlüssels nach § 556a Abs. 1 BGB gilt, dass der Vermieter verpflichtet ist, verbrauchs- und verursachungsabhängig umzulegen, wenn hierfür die entsprechenden Erfassungsvorrichtungen vorhanden sind. Die Umlage darf er unter diesen Umständen nicht nach der Wohnfläche bilden.

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