Vertragliche Vereinbarung von Nebenkosten

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Grundsätzlich bestimmt § 535 BGB, dass der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten (Nebenkosten) zu tragen hat, man spricht in diesen Fällen von einer Inklusivmiete/Bruttomiete. In der Regel hat der Vermieter die Nebenkosten bereits in den Mietzins eingerechnet, wobei die Heizkosten häufig gesondert ausgewiesen werden. Allerdings können Vermieter und Mieter auch vereinbaren dass der Mieter die Nebenkosten zu übernehmen hat. Diese Möglichkeit räumt ihnen § 556 Abs. 1 S. 1 BGB ein, der ausschließlich auf Mietverhältnisse über Wohnraum Anwendung findet. Nur wenn im Mietvertrag von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht wird, kann von der Grundregel des § 535 Absatz 1 Satz 3 zur Kostentragungspflicht des Eigentümers abgewichen werden.

Einbeziehung von Nebenkosten in den Mietvertrag

Die Verpflichtung des Mieters zur Übernahme der Betriebskosten kann auf unterschiedliche Weise Regelungsgegenstand des Mietvertrages werden. Möglich ist eine konkrete Benennung einzelner Kostenpositionen im Mietvertrag und eine Vereinbarung über ihre Geltung. Die in § 2 BetrKV aufgeführten Betriebskostenarten können darüber hinaus durch Verweis auf die Betriebskostenverordnung zum Regelungsinhalt des Mietvertrages gemacht werden. Schließlich sind auch Fälle denkbar, in denen die Rechtsbindung an Umlagevereinbarungen begründet wird kraft schlüssigen Verhaltens oder durch eine langjährige gleich bleibende Übung.

Ausdrückliche Bezeichnung einzelner Kostenpositionen

Zunächst können Vermieter und Mieter eine vertragliche Vereinbarung treffen, die bestimmte Nebenkosten im Einzelnen benennt, zu deren Übernahme der Mieter verpflichtet sein soll. Eine solche Abrede muss aber dem Bestimmtheitserfordernis und Klarheitsgebot entsprechen. Der Mieter muss Art und Umfang der Belastungen unmissverständlich erkennen können. Eine pauschale Umlagevereinbarung, die schlicht die Übernahme aller im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis anfallenden Neben- oder Betriebskosten vorsieht, reicht daher keinesfalls aus (OLG Düsseldorf, Urteil v. 25.07.91, 10 U 1/91; OLG Jena, Urteil v. 16.10.01, 8 U 392/01). Derartige Vertragsklauseln verletzen mit ihrer inhaltlichen Unschärfe nicht nur das zugunsten des Mieters bestehende Bestimmtheitsgebot, sondern benachteiligen ihn regelmäßig auch deshalb, weil ihre tatbestandliche Weite und Dehnbarkeit beliebige Abwälzung von Kosten zu Lasten des Mieters heraufbeschwören kann. Als wirksam hat die Rechtsprechung hingegen eine Vereinbarung angesehen, wonach „der Mieter alle anfallenden Nebenkosten – soweit gesetzlich zulässig – zu tragen hat“ (OLG München, Urteil v. 10.01.97, 21 U 2464/95).

Unklarheiten und Auslegungszweifel gehen bei der Verwendung solcher Vereinbarungen stets zu Lasten des Vermieters als desjenigen, der sich auf die Geltung der ihm günstigen Abrede beruft. Dies gilt nach den allgemeinen Regeln der Darlegungs- und Beweislast im Falle einer einzelvertraglichen Vereinbarung. In Formularmietverträgen müssen sich solche Klauseln immer an den Bestimmungen über die Inhaltskontrolle bei der Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen messen lassen, insbesondere an dem Verbot mehrdeutiger Klauseln gemäß § 305c BGB sowie dem Benachteiligungsverbot aus § 307 BGB.

Die Folge der Unwirksamkeit einer entsprechenden individualvertraglichen Vereinbarung ist die Kostentragungspflicht des Vermieters, denn in diesem Fall lebt die vertraglich verdrängte Vorschrift des § 535 Absatz 1 Satz 3 BGB wieder auf. Der Vermieter hat die Nebenkosten deshalb selbst zu tragen (AG Köln, Urteil v. 15.04.86, 212 C 40/86).

Einbeziehung durch Verweis auf § 2 BetrKV

In der Praxis wird die Verpflichtung zur Übernahme der Nebenkosten zumeist vereinbart, indem der Mietvertrag Bezug auf § 2 BetrKV nimmt. Nach ständiger Rechtsprechung reicht es für die Vereinbarung über Nebenkosten im Mietvertrag regelmäßig aus, wenn hinsichtlich dieses regelungsbedürftigen Punktes ein Verweis auf die Geltung des § 2 BetrKV erfolgt (BGH, Urteil v. 07.04.04, VIII ZR 167/03; OLG Hamm, Urteil v. 22.08.97, 30 REMiet 3/97; OLG Frankfurt am Main, Urteil v. 10.05.00, 20 REMiet 2/97). Mit diesem Verweis sind alle in der Vorschrift des § 2 BetrKV aufgelisteten Betriebskosten wirksam zum Gegenstand des Mietvertrages gemacht worden. Eine diesbezügliche Verweisklausel könnte etwa folgenden Wortlaut haben:

„Neben der Mietzahlung ist der Mieter verpflichtet, die anfallenden Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung zu zahlen.“

Einbeziehung durch schlüssiges Verhalten

Rechtsdogmatisch können Willenserklärungen auch durch schlüssiges Verhalten abgegeben werden. Es sind daher Fallgestaltungen möglich, in denen das Gewollte nicht unmittelbar in einer mündlichen Erklärung seinen Ausdruck findet, sondern stattdessen ein bestimmtes Verhalten vorliegt, das mittelbar den Schluss auf einen bestimmten Rechtsfolgewillen erlaubt. Das wird zum Beispiel angenommen bei widerspruchsloser Fortsetzung eines Vertrages nach Bekanntgabe veränderter Bedingungen, bei tatsächlicher Inanspruchnahme einer entgeltlich angebotenen Leistung oder bei der Annahme eines Angebots durch Vollzug oder tatsächliche Annahme der Leistung. Stets liegt solchen Handlungen ein objektiver Erklärungstatbestand zugrunde, der nicht in bloßem Schweigen (dem kein objektiver Erklärungswert zukommt), sondern in einem Tun besteht. Auf diese schlüssig abgegebenen Willenserklärungen finden daher die Regeln des Rechts über die Willenserklärungen gemäß §§ 116ff. BGB Anwendung.

Vor diesem Hintergrund bejaht die Rechtsprechung grundsätzlich auch die Möglichkeit, Vereinbarungen über die Tragung von Nebenkosten durch schlüssiges Verhalten zu treffen. So ist zum Beispiel entschieden worden, dass der Umfang der vom Mieter zu zahlenden Nebenkosten auch durch jahrelange Zahlung stillschweigend vereinbart werden kann (BGH, Urteil v. 29.05.00, XII 35/00; OLG Naumburg, 17.01.06, 9 U 106/05). Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs ist bei jahrelanger Zahlung von nicht geschuldeten Nebenkostenarten eine stillschweigende Änderung des Vertrages anzunehmen. Der Vermieter muss das Verhalten des Mieters so verstehen, dass er schlüssig erklärt, mit der Umlage der von ihm angesetzten Kostenpositionen einverstanden zu sein. In einem weiteren Fall, in dem die Vertragsparteien überhaupt keine Nebenkostenvereinbarung im Mietvertrag getroffen hatten, urteilte das Gericht ebenfalls, dass eine Umlegung der Kosten aufgrund zehnjähriger Zahlung durch eine stillschweigende Vereinbarung erfolgen kann (BGH, Urteil v. 07.04.04, VIII ZR 146/03). Der Bundesgerichtshof entnimmt auch in diesem Sachverhalt der jahrelangen rügelosen Zahlung einen entsprechenden Rechtsbindungswillen. Auch hier sind die Hinnahme der Abrechnungen und ihre Bezahlung mit dem objektiven Erklärungswert eines Einverständnisses verbunden.

Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof noch einmal bekräftigt und geurteilt, dass durch stillschweigende Übung eine vertragliche Vereinbarung konkretisiert und ausgefüllt werden kann, und zwar auch bezüglich des Umlageschlüssels der Nebenkostenvereinbarung (BGH, Beschluss v. 02.11.05, VIII ZR 52/05).

Letzte Aktualisierung: 18.01.2016

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