Mietrechtsreform 2013 - Neuerungen im Mietrecht

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Nach der letzten großen Mietrechtsreform 2001 wurden nun das Mietrecht in mehreren relevanten Bereichen geändert. Die Mietrechtsreform 2013 mit Wirkung zum 01.05.2013 steht zu einem großen Teil im Zeichen der Energiewende sowie des Klimaschutzes. Aber auch explodierende Mieten und Wohnungsmangel in Großstädten wurden berücksichtigt. Gleichzeitig wurden Gesetzeslücken zur Eigenbedarfskündigung bei Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen geschlossen.

Auch Vermieterrechte gegen Zahlungsausfälle wurden gestärkt. Einerseits wurde der Spielraum für eine fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug ausgeweitet. Andererseits soll es Mietnomaden künftig schneller das Handwerk gelegt werden. Das Mietrechtsänderungsgesetz soll Räumungsklagen beschleunigen und die Räumung der Wohnung vereinfachen.

Energetische Modernisierungsmaßnahmen

keine Mietminderung

Für die ersten drei Monate einer energetischen Modernisierung kann der Mieter keine Mietminderung geltend machen (§ 536 a Abs. 1a BGB). Im Klartext bedeutet das, der Mieter muss Dreck, Nutzungsausfall und Baulärm hinnehmen, ohne vom Vermieter einen finanziellen Ausgleich dafür zu erhalten. Sollten sich die Modernisierungsmaßnahmen länger hinziehen, kann die Miete ab dem vierten Monat gemindert werden.

Bei dieser Regelung gehen Mietvereine und Verfassungsrechtler auf die Barrikaden. Angeprangert wird, dass der Mieter die volle Miete zahlen muss, obwohl er nicht den vollen vertraglich zugesicherten und uneingeschränkten Nutzen aus seiner Wohnung ziehen kann. Dieses Vorgehen werten Experten als Eingriff in das grundgesetzlich geschützte Recht auf Wohnraum.

Der Ausschluss der Mietminderung für die ersten drei Monate greift natürlich nicht, wenn der Mieter die Mietsache zu 100 Prozent nicht nutzen kann. In diesem Fall muss der Vermieter auf eigene Kosten ersatzweise auch für vergleichbaren Wohnraum sorgen.

Das gesetzliche Minderungsrecht wegen anderer Mängel der Mietsache oder Beeinträchtigung durch sonstige Modernisierungsmaßnahmen bleibt weiterhin bestehen.

Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung

Fortan kann eine Mieterhöhung vom Vermieter nur verlangt werden, wenn die Modernisierungsmaßnahme auch tatsächlich hilft, Energie einzusparen und demzufolge die Betriebskosten senkt. Wie bisher können elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden.

Duldungspflicht des Mieters

Der Mieter muss eine Modernisierung dulden. Besonders bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen hat der Mieter zudem ein eingeschränktes Recht, Härtegründe gegen die Modernisierung zu äußern. So kann die Modernisierung nicht dadurch abgewendet werden, dass der Mieter lediglich die zu erwartende Mieterhöhung nach Modernisierung als außergewöhnliche Härte anbringt. In diesem Fall können die Baumaßnahmen vom Vermieter wie geplant durchgeführt werden und über die Mieterhöhung wird erst nach Abschluss der Arbeiten im Mieterhöhungsverfahren entschieden.

Erklärt der Mieter hingegen, dass die energetische Modernisierung für ihn oder andere Mieter unzumutbar sei, so muss eine Interessenabwägung vorgenommen werden. Dabei werden die Interessen beider Mietparteien sowie neuerdings die Energieeffizienz und Klimaschutz mit einbezogen.

Ein-Monats-Frist für Härtegründe

Nach Zugang der Modernisierungsankündigung hat der Mieter eine Frist von einem Monat, um Härtegründe vorzubringen, die die Modernisierungsmaßnehmen abwenden könnten.

Bei der Frist zum Zugang der Modernisierungsankündigung gibt es keine Neuerungen. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Baumaßnahmen spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten in Textform anzukündigen.

Pauschalwerte als Nachweis

Bei den Nachweisen zur Energieeinsparungen wurden Vermietern mit der Mietrechtsreform 2013 mehr Rechte eingeräumt. So muss der Vermieter die energetische Einsparung nicht mehr durch ein teures Sachverständigengutachten nachweisen und kann sich stattdessen auf anerkannte Pauschalwerte berufen. Diese Pauschalwerte können beispielsweise unter „Regeln zur Datenaufnahme im Wohngebäudebestand“ unter http://www.bbsr-energieeinsparung.de/cln_033/nn_1025542/EnEVPortal/DE/EnEV/Bekanntmachungen/Download/WGDatenaufnahme.html abgerufen werden.

Contracting mit gesetzlicher Regelung ab 01.07.2013

Beim Contracting schließt der Vermieter mit einem Drittanbieter (z.B. mittelständisches Heizungsbauunternehmen) einen langjährigen Vertrag zur Wärmelieferung, meist über 10 bis 15 Jahre. Dadurch wird bewirkt, dass der Vermieter keine eigene Heizung mehr im Keller stehen und stattdessen die Versorgung durch den externen und spezialisierten Lieferanten (Contractor) vorgenommen wird, der auf energieeffiziente Wärmelieferung setzt.

Während dem Contracting, welches bereits seit den 1990er Jahren auf dem Vormarsch ist, bei der letzten großen Mietrechtsreform 2001 keine gesetzlichen Vorschriften zugesprochen wurden, hat es mit den Änderungen durch das Mietrechtsänderungsgesetz 2013 einen eigenen Paragrafen im BGB erhalten. § 556 c BGB soll nun rechtliche Klarheit schaffen und die Umstände einer Umstellung sowie die Umlage der Kosten auf Mieter regeln.

Vermieter kann ungefragt umstellen

Mit der Neuregelung, die zum 01.07.2013 in Kraft getreten ist, kann der Vermieter die Umstellung von hauseigener Zentralversorgung auf die durch einen eigenständigen gewerblichen Wärmelieferanten umstellen.  Der Mieter ist spätestens drei Monate vor der Umstellung mit einer schriftlichen Umstellungsankündigung darüber zu informieren.

Voraussetzungen sind:

  • der Wärmelieferant errichtet eine neue Anlage oder versorgt energieeffizient aus dem Wärmenetz, beispielsweise Blockheizkraftwerk, Fernwärme etc.
  • die Kosten der neuen Wärmelieferung übersteigen nicht die bisherigen Betriebskosten

Daraus geht auch hervor, dass dem Mieter keine finanziellen Nachteile entstehen dürfen, da die Umstellung kostenneutral sein muss. Der Vorteil liegt hier ganz allein beim Vermieter, da er sämtliche Kosten für Investitionen für den Vertragszeitraum als Betriebskosten auf den Mieter umlegen kann.

Fristlose Kündigung bei Nichtzahlung der Mietkaution

In der Regel beträgt die Mietkaution zwei  oder drei Kaltmieten und ist für den Vermieter ein Sicherheitsleistung. Mit der Neuregelung durch die Mietrechtsreform 2013 hat der Vermieter das Recht, den Mietvertrag ohne vorherige Abmahnung fristlos zu kündigen, wenn der Mieter die vereinbarte Mietkaution oder Mietkautionsraten nicht erbringt.

Zu beachten ist aber, dass der Mieter weiterhin das Recht hat, die vereinbarte Mietkaution in drei aufeinanderfolgenden, monatlichen Raten zu zahlen.

Wie auch bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs, hat der Mieter die Möglichkeit die Kündigung des Mietverhältnisses nachträglich als unwirksam abzuwenden, indem er die rückständigen Beträge der Sicherheitsleistung durch Zahlung ausgleicht.

Besserer Kündigungsschutz bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Die Mietrechtsreform 2013 schließt mit der Neuregelung des § 577a BGB n.F. eine Gesetzeslücke. Zwar besteht weiterhin eine Kündigungsbeschränkung von mindestens  3 Jahren, wenn Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Nun kann aber nicht mehr mit dem sog. „Münchner Modell“ der Kündigungsschutz umgangen werden.

Bisher war es möglich, dass Mehrfamilienhäuser von einer Personengesellschaft aufgekauft werden konnten und anschließend die Mieter vor der Umwandlung in Eigentumswohnungen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs einzelner Gesellschafter erhielten. Diese Gesetzeslücke ist nun geschlossen und der Schutz vor Eigenbedarfskündigungen nach Umwandlung in Eigentumswohnungen kann nicht mehr umgangen werden.

Absenkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen

Zukünftig können Bundesländer die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in Städten oder Stadtteilen, in denen Wohnungsmangel herrscht, von bisher 20 Prozent auf 15 Prozent absenken. Im Endergebnis darf eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete dann innerhalb von drei Jahren nur noch um 15 Prozent anstatt um 20 Prozent steigen. Für welche Städte und Gemeinden dies gelten soll, kann jedes Bundesland per Rechtsverordnung für einen Zeitraum von maximal fünf Jahren festlegen.

So bereits seit  Mai 2013 geschehen in Berlin und in Bayern für München sowie seit August für weitere 89 Gemeinden des Freistaats. Hamburg führte die Mietpreisbremse zum 01. September 2013 ein.

Bei weiteren Bundesländern herrscht derzeit noch Unklarheit. In Nordrhein-Westfalen könnte es eine Mieterhöhungsbremse von 15 Prozent möglicherweise in 2014 erlassen werden. Saarland, Sachsen und Sachsen-Anhalt sehen aktuell noch keinen Bedarf zur Absenkung der Kappungsgrenze. Die übrigen Bundesländer prüfen noch, ob eine Verordnung erlassen wird. Wo diese Mietpreisbremse gilt, können Sie auf den folgenden Seiten von Stiftung Warentest lesen:

WICHTIG: Die Absenkung der Kappungsgrenze hat keinerlei Einfluss auf die Mieterhöhung wegen energetischer Modernisierung. Damit kann der Vermieter zur anteiligen Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete auch noch zusätzlich 11 Prozent der Energiespar-Modernisierung auf die Miete umlegen.

Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Aufgrund des Vorantreibens der Energiewende und des Klimasschutzes aus der Mietrechtsreform 2013 wird künftig bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete neben Lage, Art, Größe, und Beschaffenheit der Wohnung auch der energetische Zustand berücksichtigt. Durch die Integration energetischer Differenzierungsmerkmale erhalten Mietspiegel eine neue und weitere Rechtsgrundlage.

Vereinfachte Zwangsvollstreckung bei Räumungsklage

Die sog. „Berliner Räumung “ hat nun durch die Gesetzesänderung eine rechtliche Grundlage erhalten. Bisher mussten Eigentümer einer Mietwohnung bei der der klassischen Räumung durch Zwangsvollstreckung einen Gerichtsvollzieher beauftragen, der die Wohnungstür geöffnet und das Türschloss ausgetauscht hat und sich nach Übergabe des Besitzes an den Wohnungseigentümer um die Räumung kümmerte. Die Kosten für ein beauftragtes Räumungsunternehmen, welches das Verpacken, Abtransport sowie Einlagerung übernahmen, konnten den Vermieter schnell viele tausend Euro kosten, die vorgestreckt werden mussten. Gerade bei Fällen von Mietnomaden blieb der Vermieter, neben dem Mietausfall, auf den verauslagten Kosten sitzen.

Auf der neuen gesetzlichen Grundlage der „Berliner Räumung“ hat der Gerichtsvollzieher nunmehr einen beschränkten Vollstreckungsauftrag. Sein Dienst ist damit erfüllt, den Mieter aus der Wohnung zu setzen, indem die Tür geöffnet und das Türschloss ausgetauscht wird. Die neuen Schlüssel und Besitz an den Gegenständen in der Wohnung werden an den Vermieter übergeben und die horrenden Kosten einer sofortigen Räumung und Einlagerung entfallen.

Vermieter machen ihr Vermieterpfandrecht selbst geltend. Zwar müssen nun keine hohen Kosten mehr vorgestreckt werden, jedoch muss sich der Vermieter nun selbst um den Abtransport und Lagerung bzw. Verwertung kümmern und kann auch gegebenenfalls auf Schadenersatz haftbar gemacht werden.

Räumung per einstweiliger Verfügung

Räumungsklagen können sich über eine sehr lange Zeit hinziehen, weshalb nun die Rechte von Vermietern gestärkt werden. Für die Zeit des Räumungsprozesses aufgrund von Mietrückständen, Mietminderungen etc. kann das Gericht eine Sicherheitsleistung durch den Mieter anordnen. Diese bewirkt, dass der Mieter für die Zeit bis zur endgültigen gerichtlichen Klärung des Verfahrens eine Sicherheit für die ausfallenden Mietzahlungen hinterlegt. Weigert sich der Mieter, der Sicherungsanordnung im Hauptsacheverfahren Folge zu leisten, kann das Gericht die Räumung per einstweiliger Verfügung anordnen. Durch diese Sicherheitsleistungen will der Gesetzgeber verhindern, dass sich im Laufe des Prozesses weitere Zahlungsrückstände anhäufen.

Räumung bei unbekannten Untermietern

Häufig kam es dazu, dass sich bei der Räumung einer Wohnung plötzlich ein dem Vermieter unbekannter Untermieter befand. Da der Räumungstitel aber nur gegen den Mieter bestand, scheiterte die Vollstreckung der Zwangsräumung.

Der neue § 940a Abs. 2 ZPO soll das Verfahren beschleunigen. Mit dieser gesetzlichen Regelung kann das Gericht den Räumungstitel auch per einstweiliger Verfügung gegen unbekannte Dritte (Untermieter) ergänzen, von denen der Vermieter erst nach Ende der Gerichtsverhandlung erfahren hat.

Allgemein sieht das Mietrechtsänderungsgesetz mit Wortlaut des § 272 Abs. 4 BGB auch eine vorrangige und beschleunigte Bearbeitung von Räumungsklagen vor.

Weitere Quellen

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