Insolvenz des Vermieters – welche Folgen ergeben sich für Mieter?

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Die Insolvenz des Vermieters stellt für viele Mieter eine zugleich unbekannte und vor allem komplizierte Situation dar. In der Regel erfährt der Mieter von der Insolvenz des Vermieters durch ein Schreiben des zuständigen Insolvenzverwalters. „Gilt mein Mietvertrag jetzt noch?“ und „Was ist eigentlich mit der Mietkaution, die ich gezahlt habe?“ dürften die häufigsten Fragen der betroffenen Mieter sein.

Besteht der Mietvertrag bei einer Insolvenz des Vermieters fort?

Die Antwort auf die Frage findet sich in § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO (Insolvenzordnung). Dieser lautet:

Miet- und Pachtverhältnisse des Schuldners über unbewegliche Gegenstände oder Räume sowie Dienstverhältnisse des Schuldners bestehen mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort.

Dies bedeutet, dass der Insolvenzverwalter grundsätzlich die rechtliche Position des Vermieters übernimmt.

Eine einschränkende Auslegung des Wortlauts der Norm nimmt jedoch der Bundesgerichtshof (IX ZR 185/06, Urteil vom 05.07.2007) vor. Nach Ansicht des BGH soll der Mietvertrag nur bestehen bleiben, wenn dem Mieter die Mietsache zum Zeitpunkt de Eröffnung des Insolvenzverfahrens bereits überlassen wurde. Wurden die Räumlichkeiten dem Mieter noch zu diesem Zeitpunkt noch nicht überlassen, ist der Insolvenzverwalter nicht an den Mietvertrag gebunden.

Solange keine Mietrückstände oder sonstigen Kündigungsgründe vorliegen, bleibt der Mietvertrag daher zunächst grundsätzlich bestehen. Allerdings wird die Miete in der Regel nicht mehr an den Vermieter, sondern an den Insolvenzverwalter zu zahlen sein. Hierzu werden die Mieter jedoch schriftlich vom Insolvenzverwalter aufgefordert.

Eine Besonderheit ergibt sich, wenn die Mietsache vom Insolvenzverwalter veräußert wird. Dem Erwerber wird mit dem Übergang des Eigentums, der bei Immobilien dem Zeitpunkt der Eintragung ins Grundbuch entspricht, durch § 111 InsO ein Kündigungsrecht unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zugesprochen. Allerdings kann die Kündigung aufgrund dessen nach § 111 Abs. 1 Satz 2 InsO nur zum ersten Termin erfolgen, für den sie zulässig ist. Zudem muss der Erwerber, sofern er als Vermieter eines Wohnraummietvertrages fungiert, ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses haben.

Im Falle einer Veräußerung der Immobilie durch den Insolvenzverwalter entscheidet sich die Frage, ob ein bestehender Mietvertrag auf unbestimmte Zeit fortbesteht, erst mit Verstreichen der Frist für die erste zulässige Kündigung.

Erhält der Mieter die volle Kaution zurück oder hält er lediglich eine Insolvenzforderung?

Grundsätzlich können Mieter auch bei einer Insolvenz des Vermieters die hinterlegte Mietkaution vollständig herausverlangen (Aussonderung nach § 47 InsO). Bedingung hierfür ist jedoch, dass der Vermieter sich bei der Verwahrung der Kaution an die gesetzlichen Vorgaben hält.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (AZ: IX ZR 132/06 vom 20.12.2007) und der ständigen Rechtsprechung der Instanzgerichte gilt dies aber nur dann, wenn der Vermieter die Mietkaution korrekt im Sinne des § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB angelegt hat. Hierzu muss die Kaution getrennt vom persönlichen Vermögen des Vermieters auf einem Treuhandkonto hinterlegt sein.

Missachtet der Vermieter diese Regelung, muss der Mieter sich mit seiner Forderung in die Reihe der weiteren Insolvenzgläubiger, die sogenannte Tabelle, einreihen. Dies führt regelmäßig dazu, dass der Mieter letztendlich keine oder nur eine recht geringe Rückzahlung erhält, da oftmals die Insolvenzmasse nicht zur Befriedigung alle Gläubigerforderungen ausreicht.

Dem Mieter ist daher zu empfehlen, die rechtskonforme Anlage der Mietkaution zu prüfen, um im Insolvenzfall keine bösen Überraschungen zu erleben. Sofern der Vermieter die gesetzeskonforme, vom eigenen Vermögen getrennte, Anlage der Mietkaution nicht nachweisen kann oder will, steht dem Mieter in der Regel das Recht zu, die Mietzahlung bis zur Höhe der hinterlegten Mietkaution einzubehalten.

Was passiert mit vorhandenem Nebenkostenguthaben?

Sofern der Mieter über Nebenkostenguthaben verfügt, ist die entsprechende Forderung in der Regel zur Forderungstabelle anzumelden. Im Ergebnis bedeutet dies oftmals, dass die Mieter höchstens einen kleinen Teil ihres Nebenkostenguthabens zurückerhalten.

Sofern der Mieter im Vorfeld bereits Anzeichen für eine Insolvenz des Vermieters vernimmt, bietet es sich an zu prüfen, ob eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung möglich ist.

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