Bestellerprinzip – Neuregelung der Maklerprovision

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„Wer bestellt, bezahlt“. Dieser Grundsatz soll künftig auch im Maklerrecht gelten. Am 1.10.2014 hat die Bundesregierung das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs“ beschlossen. Es soll bis Mitte 2015 in Kraft treten. Neben der „Mietpreisbremse“ regelt das Gesetz auch die Provision im Maklerrecht neu.

Was ändert sich durch das Bestellerprinzip?

Künftig kann der Makler seine Provision nur noch vom Vermieter einfordern. Der Mieter ist im Ausnahmefall dann provisionspflichtig, wenn er dem Makler einen schriftlichen Suchauftrag erteilt hat.

Bislang regelt § 3 WoVermittG, dass der Makler vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen 2,38 Monatskaltmieten fordern darf. Mit dem Bestellerprinzip ist künftig nur noch der Vermieter provisionspflichtig. Das Gesetz geht davon aus, dass der Vermieter den Makler beauftragt und es deshalb nicht sachgerecht ist, wenn der Mieter die Provision bezahlen muss. Die Neuregelung betrifft nicht den Verkauf von Immobilien.

Insoweit wird § 2 I WoVermittG abgeändert. Die Vorschrift soll nicht, vergleichbar der Mietpreisbremse, auf bestimmte Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung beschränkt werden. Vielmehr gilt sie bundesweit. Von diesem Bestellerprinzip kann auch nicht durch Vereinbarung zwischen Makler und Mieter abgewichen werden. Kassiert der Makler zu Unrecht eine Maklerprovision, kann der Mieter die Zahlung zurückfordern (§ 5 WoVermittG). Verstöße gegen das Gesetz werden als Ordnungswidrigkeit behandelt und mit einer Geldbuße bis zu 2.500 € bedroht (§ 8 WoVermittG).

Suchauftrag begründet Provisionspflicht des Mieters

Der Mieter muss die Provision ausnahmsweise dann bezahlen, wenn er dem Makler einen Suchauftrag erteilt hat (z.B. wegen eines berufsbedingten Umzugs). Ein solcher Suchauftrag muss in Textform erteilt werden. Ein stillschweigender oder mündlicher Auftrag genügt nicht. Textform im Sinne des § 126b BGB bedeutet, dass der Suchauftrag als „lesbare Erklärung, in der die Person des Mieters genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird (Brief, Auftragsformular). Die eigenhändige Unterschrift des Auftraggebers wird nicht gefordert. Als Datenträger genügt auch eine E-Mail.

Dabei kommt es nicht darauf an, dass der Makler nach Eingang des Suchauftrags Angebote von vermietungswilligen Vermietern erst noch einholt. Maßgebend ist allein, dass am Anfang der Suchauftrag des Mieters steht. Dann kann der Makler auch ihm bereits vorliegende Angebote vermitteln.

Kritik

Die Maklerverbände kritisieren, es werde in die Berufsfreiheit des Art.12 GG eingegriffen. Dem wird entgegengehalten, dass der Eingriff zumutbar sei. Kein Makler dürfe darauf vertrauen, die Maklerprovision nur vom Mieter verlangen zu können. Kritisiert wird, dass provisionspflichtige Vermieter Mieterhöhungen bis zur absoluten Grenze ausschöpfen werden oder die Vermittlungen künftig ohne Makler selbst, dann aber unprofessionell, betreiben werden.

Auch könnte ein „schwarzer Maklermarkt“ entstehen, der denjenigen Mieter bevorzuge, der Provision zahle. Nur Vermieter können Maklerprovisionen steuerlich geltend machen, Mieter normalerweise nicht. Soweit das Gesetz auf den Suchauftrag des Mieters abstellt, ist zu befürchten, dass seitens der Makler Umgehungsversuche angestellt werden, die darauf hinauslaufen, dass der Mieter eben einen Suchauftrag erteilt.

Dieser Kritik steht die Auffassung gegenüber, dass wohnungssuchende Mieter infolge der aufzubringenden Kaution, Umzugskosten und Investitionen für die neue Wohnung durch eine Maklerprovision nicht noch zusätzlich belastet werden sollten.

Wie die Branche mit dieser neuen gesetzlichen Vorgabe umgeht, muss die Zukunft zeigen. Auch sind Verfassungsbeschwerden zu erwarten.

30.01.2015 – Volker Bellaire