Bestellerprinzip: Tricks der Makler bei der Maklerprovision

, , , , , , ,

Wer bestellt, bezahlt. So lautet die Vorgabe des „Bestellerprinzips“. Damit bestimmt der Gesetzgeber mit Wirkung ab 1. Juni 2015, dass derjenige die Maklerprovision schuldet, der den Makler mit der Vermittlung einer Mietimmobilie beauftragt hat. Es ist zu erwarten, dass Makler versuchen werden, mit Hilfe trickreicher Gestaltungen die Vermittlungsprovision dem Mieter aufzuerlegen.

Wer ist Besteller?

Es ist immer so, dass gesetzliche Neuregelungen Umgehungsversuche provozieren. Die Frage, wer war „Besteller“ birgt Streitpotential. Naturgemäß werden unseriöse Makler versuchen, einen potentiellen Mietinteressenten dazu zu bewegen, einen Suchauftrag für eine Immobilie zu erteilen. Nicht jeder Telefonanruf eines Interessenten beim Makler, um ihn ohne Bezugnahme auf ein konkretes Angebot um den Nachweis eines geeigneten Objekts zu bitten, begründet einen provisionspflichtigen Suchauftrag.

Allenfalls dann, wenn der Interessent deutlich macht, dass es ihm nicht auf Angebote aus dem Bestand des Maklers ankommt, sondern der Makler im Auftrag des Interessenten den Immobilienmarkt nach einem passenden Objekt sichten soll, kann der Interessent als Besteller beurteilt werden (BGH NJW 2005, 3779). Auch wäre denkbar, dass sich Makler regional untereinander absprechen, nur Mieter zu bedienen, die einen Suchauftrag erteilt haben und damit als „Besteller“ gelten.

Potentielle Tricks, um den Mieter die Provision zahlen zu lassen

Veröffentlicht der Makler eine Zeitungsannonce oder inseriert er im Internet, kann der Mietinteressent, der auf die Anzeige hin Kontakt mit dem Makler aufnimmt, erwarten, dass der Makler von der Verkäuferseite beauftragt und bezahlt wird (OLG Saarbrücken 8 U 430/03). Bloße Anlockanzeigen, in denen Makler eine Immobilie ohne Adressangabe anbieten, machen den Interessenten nicht zum Besteller, wenn er sich nach dem Objekt erkundigt. Dies muss auch dann gelten, wenn der Makler daraufhin den Interessenten einen Suchauftrag unterschreiben lässt.

Auch bislang war es so, dass das bloße „Wissen müssen“ keine Provisionspflicht des Interessenten begründen konnte. Will der Makler einen Interessenten als Besteller qualifizieren, muss er eine Provision ausdrücklich vereinbaren, vorausgesetzt, der Interessent ist tatsächlich als Besteller einzuordnen.

Abstandszahlungen sind keine Pflicht

Da die Provisionspflicht für den Mieter immer abschreckend wirkt, wurde auch bislang oft so getrickst, dass der Mieter verpflichtet wurde, statt einer offiziellen Provision eine „Abstandszahlung“ zu leisten. Damit sollte eine angebliche Investition des vorhergehenden Mieters abgegolten werden (z.B. Einbau eines Wandschanks). Tatsächlich floss das Geld als versteckte Provision dem Makler zu.

Ähnliches dürfte bei einer Teilmöblierung anzunehmen sein. Wird die Wohnung mit Inventar vermietet, ist das Inventar regelmäßig Teil des Mietvertrages und mit der Mietzahlung abgegolten. Allenfalls dann, wenn der Mieter Hausrat des Vormieters übernimmt, kommt eine Abstandszahlung in Betracht. Eine Verpflichtung, eine solche zu leisten, besteht nicht.

Mieter aufgepasst!

Mieter haben unterschiedliche Möglichkeiten, sich zu wehren. Suchaufträge müssen schriftlich geschlossen werden (Textform). Der stillschweigende oder mündliche Abschluss genügt nicht. Mieter sind gut beraten, von Anfang an den anfallenden Schriftverkehr aufzubewahren und bei der Besichtigung sich durch einen Dritten als Zeugen begleiten zu lassen.
Hat der Makler zu Unrecht eine Provision vereinnahmt, kann der Mieter den Betrag später zurückfordern. Unrechtmäßig vereinbarte Provisionen stellen eine Ordnungswidrigkeit dar und sind bußgeldbedroht.

Außerdem steht dem Mieter bei im Fernabsatzgeschäft (per Telefon, E-Mail, Brief, Fax, Website) zustande gekommenen Maklerverträgen ein Widerrufsrecht zu. Sie können innerhalb von 14 Tagen den Maklervertrag widerrufen, müssen aber Wertersatz leisten, wenn der Makler seine Leistung erbracht hat. Naturgemäß ist diese Regelung praxisfern, da weder der Interessent noch der Makler eine Frist von zwei Wochen bis zur Besichtigung einhalten wollen. In Betracht kommt allerdings, dass die Widerrufsfrist verkürzt wird. Ein Verzicht ist nicht möglich.

Inwieweit angesichts der Diskrepanz zwischen geringem Angebot an Immobilien und hoher Nachfrage Mieter auch künftig dennoch bereit sein werden, eine Provision zu zahlen, um die Chancen zum Abschluss eines Mietvertrages zu erhöhen, bleibt abzuwarten. Die Entwicklung und Handhabung verspricht spannend zu werden.