Mietrecht 2016: Weitere Neuregelungen geplant

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Heiko Maas, Bundesminister der Justiz und für Verbraucherschutz, hat für 2016 bereits die nächste Mietrechtsnovelle in Aussicht gestellt. Beim Tag der Wohnungswirtschaft am 11. November 2015 in Berlin kündigte Maas für das Frühjahr 2016 einen Entwurf an, der das Mietrecht weiter verschärfen und gleichzeitig Mietern mehr Schutz gewähren soll.

Dabei konzentriert sich das Bundesjustizministerium auf vier Themenbereiche:

  • Mieterhöhung nach Modernisierung
  • Mietspiegel
  • Flächenabweichung und
  • Kündigungen nach Zahlungsverzug.

Modernisierungsumlage soll erneut gesenkt werden

Bereits aus dem Koalitionsvertrag geht hervor, dass die Modernisierungsumlage von aktuell 11 Prozent auf 10 Prozent gesenkt werden soll. Bisher steht Vermietern nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen das Recht zu, elf Prozent der entstandenen Kosten auf die Jahresmiete umzulegen. Jedoch plant Maas die im Koalitionsvertrag festgelegten 10 Prozent noch weiter absenken zu wollen, um somit teure Luxussanierungen zu erschweren. In der Vergangenheit wurden solche Luxussanierungen immer wieder dazu genutzt, um bisherige Mieter zum Auszug zu bewegen, da diese sich die teurere Wohnung nicht mehr leisten konnten oder wollten.

Kappungsgrenze für Modernisierungserhöhungen geplant

Nach der Absenkung der Modernisierungsumlage ist in einem zweiten Schritt geplant, eine Kappungsgrenze nach erfolgter Modernisierung einzuführen. Demnach darf die Miete in einem Zeitraum von acht Jahren um nicht mehr als 50 Prozent, oder maximal um 4 Euro pro Quadratmeter, angehoben werden.

Zudem sollen sich Mieter zukünftig leichter als bisher gegen Umbauten wegen finanzieller Härte zur Wehr setzen können. Lesen Sie auch: Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Mietspiegel

Durch die Mitte 2015 eingeführte Mietpreisbremse hat der Mietspiegel größere Bedeutung erlangt. So dürfen in Gegenden, in denen die Mietpreisbremse gilt, die Mieten bei Neuvermietungen nicht zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. So hatte erst kürzlich das Berliner Landgericht in einem Berufungsverfahren das Urteil des Amtsgericht Charlottenburg bestätigt, das den Berliner Mietspiegel 2013 als ungenügend bewertet (Az.: 18 S 183/15).

Dies soll sich durch den Gesetzentwurf nun ändern, sodass der Mietspiegel eine rechtssichere Orientierung und ein realistisches Abbild der Entwicklung der Miethöhe in einer Region gibt. Hierfür sollen die bisherigen anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze weiter konkretisiert werden.

Unter anderem soll der Bezugszeitraum von Mietspiegeln von vier auf zehn Jahre deutlich ausgeweitet werden, sodass mehr Mietverhältnisse in die Untersuchungen für Mietspiegel herangezogen werden können.

Abweichung bei Wohnfläche

Bisher gestattet der Bundesgerichtshof (BGH), dass die tatsächliche Wohnfläche um bis zu zehn Prozent kleiner sein durfte, als die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche. Dies kann zur Folge haben, dass Miete und Betriebskosten für eine Wohnfläche gezahlt werden müssen, die dem Mieter jedoch faktisch nicht zur Verfügung stehen.

Diese Problematik hatte der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs kürzlich zu beurteilen (vgl. BGH Urt. v. 18.11.2015, AZ. VIII ZR 266/14).

Die Richter stellten dabei fest, dass es im Falle eines Mieterhöhungsanspruchs des Vermieters gemäß § 558 BGB allein auf die tatsächliche Größe der Wohnung ankommt.

Bei der Flächenabweichung will der Bundesjustizminister deshalb dafür sorgen, dass „niemand für Phantom-Quadrameter zahlt, die es so in der Realität gar nicht gibt“.

Mehr zum Thema: Wohnflächenberechnung

Kündigung nach Zahlungsverzug

Außerdem soll es zukünftig Änderungen bei einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückständen geben und Mieter stärker vor dem Verlust der Wohnung schützen.

Wird dem Mieter nach einer fristlosen Kündigung eine Räumungsklage zugestellt, so soll der Mieter nach Zustellung noch zwei Monate Zeit haben, die fällige Miete sowie mögliche Entschädigungen zu bezahlen. Die Kündigung wäre dann unwirksam.