Das Recht des Vermieters zur Besichtigung der Wohnung bei Weitervermietung

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Wenn ein Mieter aus der Mietwohnung in Kürze auszieht, hat der Vermieter in der Regel ein Interesse daran, die Wohnung möglichst ohne zeitliche Unterbrechung weiter zu vermieten. Daher wird der Vermieter in der Praxis während der noch laufenden Mietzeit die Suche nach einem geeigneten Nachmieter antreten, der wiederum ein Interesse daran hat, die Wohnung möglichst frühzeitig zu besichtigen.

Nimmt die Anzahl der Besichtigungen durch den Vermieter und mögliche Nachmieter überhand wird sich der gegenwärtige Mieter früher oder später zu Recht die Frage stellen, was er im Rahmen solche Besichtigungen zur Weitervermietung des Wohnraums ertragen muss und in welchen Fällen er sich gegen (weitere) Besichtigungen wehren kann.

Rechtsgrundlage der Besichtigung

Oftmals enthält der Mietvertrag eine Regelung, in der die Gründe für mögliche Besichtigungen, deren Ausmaß und die Pflicht zur Duldung durch den Mieter als vertragliche Nebenpflicht näher geregelt sind. Allerdings dürfen solche Regelungen in Formularmietverträgen den Mieter nicht unangemessen benachteiligen (§ 307 BGB), ansonsten ist die entsprechende Klausel unwirksam.

Eine solche unangemessene Benachteiligung wird beispielsweise anzunehmen sein, wenn dem Vermieter hierdurch Besichtigungen ohne vorherige Ankündigung ermöglicht werden sollen.

Eine spezielle gesetzliche Regelung für das Besichtigungsrecht des Vermieters besteht zwar nicht, jedoch steht auch ohne ausdrückliche vertragliche Regelung oder bei Unwirksamkeit derselben aus den genannten Gründen dem Vermieter dem Grunde nach ein Besichtigungsrecht zur Weitervermietung des Wohnraums unter Beachtung der von der Rechsprechung getroffenen Einschränkungen zu.

Der Mieter muss Besichtigungen durch Nachmieter grundsätzlich nur dann hinnehmen, wenn das Ende des Mietverhältnisses mit hinreichender Sicherheit feststeht (AG Ibbenbühren, WM 1991, 360).

Grundsätzlich keine Besichtigung der Wohnung ohne vorherige Terminabsprache

Spontane Besichtigungen des Vermieters zum Zwecke der Weitervermietung oder dem Verkauf der Wohnung muss der Mieter nicht hinnehmen. Eine Ausnahme besteht auch bei Besichtigungen aus anderen Gründen lediglich zur Abwehr von Gefahren für die Mietsache.

Bei der Terminierung der Besichtigung sind die Belange des Mieters zu beachten. Der Mieter kann vorgeschlagene Termine durchaus mit guten Gründen ablehnen. Der angemessene Zeitraum zwischen Benachrichtigung und Besichtigung beträgt nach Ansicht der Rechtsprechung mindestens 24 Stunden (AG Köln, WM 1986, 86), kann aber beispielsweise bei einer besonderen beruflichen Situation des Mieters auch deutlich länger sein (AG Münster, WM 1982, 282).

Sofern der Mieter berufstätig ist, ist dies auch bei der Wahl der Zeiten für Besichtigungen zu berücksichtigen. Hier bietet sich eine Besichtigung in der zumutbaren Feierabendzeit zwischen 19:00 Uhr und 21:00 Uhr an. Besichtigungen am Sonntag oder an Feiertagen muss der Mieter grundsätzlich nicht dulden. Gleiches gilt für Besichtigungen zu unüblichen Besuchszeiten, beispielsweise sehr früh morgens oder nachts.

Wie oft dürfen Besichtigungen stattfinden?

Die Rechtsprechung hat in zahlreichen Urteilen herausgearbeitet, dass es ausreichend ist, wenn der Mieter Besichtigungen ein bis zweimal pro Woche für 2-3 Stunden duldet (z. B. LG Kiel, WM 1993, 52; LG Frankfurt a. M., NZM 2002, 696). Sofern der Mieter bereits eine Vielzahl von Besichtigungen zugelassen hat, wird dem Mieter hier mit steigender Zahl der Besichtigungen eine Verringerung der Zahl der Termine zuzusprechen sein (AG Hamburg, WM 92, 540, hier ein Sammeltermin pro Monat). Im Sinne einer schonenden Ausübung des Besichtigungsrechts sollte der Vermieter versuchen, anstehende Besichtigungen terminlich zu bündeln.

Wer darf die Wohnung betreten?

Zutritt zur Wohnung muss im Rahmen einer Besichtigung aufgrund der anstehenden Weitervermietung der Wohnung dem Vermieter sowie den Mietinteressenten gewährt werden. Weiteren Personen muss nur dann Zutritt gewährt werden, wenn dies im Einzelfall für die Durchführung der Besichtigung unerlässlich ist. Der Vermieter kann sich bei der Besichtigung, beispielsweise durch einen Makler, vertreten lassen.

Der Mieter hat das Recht, die Namen der an der Besichtigung teilnehmenden Personen durch Vorlage eines geeigneten Dokuments zu erfragen und zu notieren (AG München, WM 1994, 425).

Fotos oder Videoaufnahmen der Wohnung dürfen durch die Mietinteressenten grundsätzlich nur mit Zustimmung des Mieters angefertigt werden.

Rechtsfolgen der Zutrittsverweigerung

Zwar kann der Mieter in Ausübung seines Hausrechts grundsätzlich dem Vermieter sowie den Mietinteressenten den Zutritt zur Wohnung verweigern, allerdings besteht in diesem Fall die Gefahr, dass sich der Mieter Schadenersatzforderungen, beispielsweise für die Kosten der Besichtigung und eventuelle Mietausfälle, aussetzt.

Die Durchsetzung der Wohnungsbesichtigung mit Gewalt oder unter Anwendung sonstiger Zwangsmaßnahmen durch den Vermieter kann zu strafrechtlichen und zivilrechtlichen Konsequenzen führen.

Foto © Kzenon – bigstockphoto.com