Kündigung wegen Eigenbedarf durch neuen Eigentümer unzulässig bei Kündigungsbeschränkung

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BGH zur Anwendbarkeit des § 573a BGB bei einer mietvertraglichen Kündigungsbeschränkung

Wurde im Mietvertrag eine Kündigungsbeschränkung vereinbart, so muss sich bei einem Eigentümerwechsel der neue Vermieter daran halten und darf nicht wegen Eigenbedarf kündigen. So das Urteil VIII ZR 57/13 des BGH vom 16.10.2013.

Im vorliegendem Streitfall ging es um eine Mietwohnung im zweiten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses mit drei einzeln vermieteten Wohnungen in Berlin. Der unbefristete Mietvertrag wurde am 12.03.1998 geschlossen. In § 4 des Mietvertrages ist zum Thema Kündigung unter anderem folgende Formulierung zu finden:

Die [Vermieterin] wird das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der [Vermieterin] eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Die fristlose Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften (siehe Nr. 9 AVB).

Weiterverkauf ohne Mieterschutzbestimmung

Das Gebäude wurde im Juli 2006 durch die ursprüngliche Vermieterin verkauft. Im notariellen Kaufvertrag wurde eine an künftige Erwerber weiterzureichende Mieterschutzbestimmung festgehalten, in der eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sowie eine Verwertungskündigung ausgeschlossen wurde. Ein Weiterverkauf der Immobilie – ohne Mieterschutzbestimmung – an die Kläger erfolgte im Jahr 2009, die beide Wohnungen im Erdgeschoss und Obergeschoss zusammenlegten und seitdem bewohnen.

Eigenbedarfskündigung

Mit Schreiben vom 02.11.2009 kündigten die Kläger der Beklagten zum 31.07.2010, da die Wohnung der Schwester der Klägerin zur Verfügung gestellt werden sollte. Eine weitere, vorsorgliche Kündigung seitens der Kläger erfolgte am 30.06.2010 wegen Eigenbedarfs mit dem hilfsweisen Verweis auf § 573a BGB (Erleichterte Kündigung des Vermieters). Beiden Kündigungen hat die Mieterin unter Berufung auf Härtegründe widersprochen.

Räumungsklage

Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab, das Landgericht gab ihr statt. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hatte Erfolg. Der VIII. Zivilsenat des BGH – unter anderem zuständig für Wohnraummietrecht – erklärte die Kündigung nach § 573a Abs. 1 BGB aufgrund der im Mietvertrag enthaltenen Kündigungsbeschränkung für unzulässig und verwies auf § 566 Abs. 1 BGB. Erwerber von vermieteten Wohnraum treten an Stelle des vormaligen Vermieters mit allen Rechten und Pflichten aus dem Mietverhältnis, wozu auch eine Kündigungsbeschränkung zählt.

Überdies hat das Berufungsgericht zu der Frage, ob die Beklagte nach § 574 Abs. 1 BGB* die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, rechtsfehlerhaft den wesentlichen Kern des Sachverständigengutachtens zu den schwerwiegenden Krankheitssymptomen der Beklagten nicht zu Kenntnis genommen und die gebotene Abwägung dieser Umstände mit dem Erlangungsinteresse der Kläger unterlassen. Da das Berufungsgericht über die – nicht generell von der Kündigungsbeschränkung erfasste – Eigenbedarfskündigung noch nicht entschieden hat, war das Berufungsurteil aufzuheben und der Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückzuverweisen.

Quelle: Bundesgerichtshof

Erläuternde Rechtsquellen zum Artikel

§ 566 BGB - Kauf bricht nicht Miete

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

§ 573a BGB - Erleichterte Kündigung des Vermieters

(1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. (…)

§ 574 BGB - Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung

(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.