BGH: Keine grundsätzliche Renovierungspflicht für Raucher

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Sofern das Rauchen in der Wohnung nicht ausdrücklich im Mietvertrag ausgeschlossen wurde, stellt es keinen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar. Demzufolge können Mieter nicht zu Schadenersatz verpflichtet werden, um die Spuren des Rauches und Nikotinablagerungen zu beseitigen.

Nachdem die Mieter ausgezogen waren, forderte der Mieter diese unter Fristsetzung zu Schönheitsreparaturen auf – Maler- und Tapezierarbeiten durchzuführen. Als diese sich weigerten, klagte er auf Schadenersatz i. H. v. 8.209,89 Euro für Maler- und Reinigungsarbeiten an Decken und Wänden. Gleichzeitig auch für die Reinigung von Türen,Türrahmen, Fenstern, Keller, Küche sowie der mitvermieteten Einbauküche. Im Rahmen der Widerklage forderten die Mieter die Rückzahlung der Mietkaution.

In der Revision landete das Verfahren beim Bundesgerichtshof (BGH). Dieser entschied zu Gunsten der Mieter. Schönheitsreparaturen seien nicht durchzuführen, da diese im Mietvertrag mit starren Fristen festgelegt seien. So seien die Mieter zur Renovierung der Wohnung verpflichtet, ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf zu nehmen. Diese starre Fälligkeitsregelung benachteilige den Mieter unangemessen und verstoße gegen die Gebote von Treu und Glauben, weshalb die Regelung zu den Schönheitsreparaturen im Formularmietvertrag gemäß § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sei.

Auch einen Schadenersatzanspruch gegen die rauchenden Mieter wegen der „Nikotinrückstände“ konnte der BGH nicht feststellen, da durch die Beklagten keine vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt haben. Im Mietvertrag (§ 17 des Formularmietvertrages) wurde die Übergabe der Wohnung im besenreinen Zustand vereinbart, die sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen beschränkt. Dieser Vereinbarung sind die Mieter bei Auszug nachgekommen.

Hierzu schreibt der BGH in seiner Pressemitteilung

Der Mieter ist zur Nutzung des gemieteten Wohnraums innerhalb der durch die vertraglichen Vereinbarungen gezogenen Grenzen berechtigt (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB). Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Liegt eine wirksame, das Rauchen in der Wohnung einschränkende Vereinbarung nicht vor, verhält sich ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht und hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen verursacht, grundsätzlich nicht vertragswidrig. Der Bundesgerichtshof hat offen gelassen, ob ausnahmsweise eine vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr umfasste Nutzung der Wohnung anzunehmen ist, wenn „exzessives“ Rauchen bereits nach kurzer Mietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat, weil ein solcher Fall hier nicht gegeben war. Auch eine über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehende Schädigung der Mietsache, die zur Schadensersatzpflicht des Mieters führen würde, lag nicht vor. Der Vermieter wird dadurch, dass der Mieter durch Tabakkonsum verursachte Gebrauchsspuren grundsätzlich nicht zu vertreten hat, nicht unbillig benachteiligt. Denn der Vermieter hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen  auch im Wege der formularvertraglichen Vereinbarung  auf den Mieter abzuwälzen, wie es in der Praxis weithin üblich ist; an einer solchen – wirksamen  Vereinbarung fehlte es hier jedoch.

Eine abweichende Regelung könne bei „exzessivem“ Rauchen gelten, wenn das Rauchverhalten der Mieter erheblichen Renovierungebedarf erfordert. Ein erheblicher Renovierungesbedarf habe lt. Gutachten in diesem Fall jedoch nicht bestanden.

Urteil des BGH vom 28.06.2006 – VIII ZR 124/05

Vorinstanzen: LG Mannheim 4 S 122/04; AG Schwetzingen 52 C 130/04

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=f506a884e491625e6aa5c5f7bcd29af3&anz=1&pos=0&client=3&nr=36642&linked=pm&Blank=1