Kein Vorkaufsrecht für Mieter bei Aufteilung der Wohnungen durch neuen Eigentümer

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Die Frage, ob ein Mieter das Vorkaufsrecht für seine Wohnung hat, wenn das ganze Haus verkauft wird und die neuen Eigentümer das Haus in Eigentumswohnungen aufteilen, musste vom Bundesgerichtshof beantwortet werden. In seinem Urteil V ZR 96/12 vom 22. November 2013 verneint der BGH das. Es entsteht kein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs.1 BGB.

Der kurze Darstellung des Sachverhaltes

Die Beklagte besaß ein Mehrfamilienhauses und die Klägerin war Mieterin in dem Mehrfamilienhaus. Nun verkaufte die Beklagte den Grundbesitz, ohne ihn zu teilen, an drei Erwerber zum Preis von 120.000 Euro. Die Käufer nahmen noch am gleichen Tag eine Teilung nach § 3 WEG vor. Die Klägerin machte nun das Vorkaufsrecht nach § 577 (1) S.1 BGB geltend und behauptete, dass zwischen ihr und der Beklagten ein Kaufvertrag über die gemietete Wohnung in Höhe von 30.000 Euro zustande kam. Die Beklagte bestritt das.

Die beim Landgericht eingereichte Klage wurde abgewiesen und später auch die Klage beim Oberlandesgericht. Zur Revision begab sich die Klägerin zum BGH, dem der Sachverhalt zur Entscheidung vorgelegt wurde.

Die Ablehnung der Revision

Der BGH lehnte die Revision ab. Die Begründung besagt, dass die Klägerin nicht die notwendigen Bedingungen erfüllt, um Recht zu bekommen. Dann erklärt der BGH, welche Bedingungen erfüllt sein müssen:

Das Vorkaufsrecht bei dem Verkauf eines ungeteilten Grundstücks entsteht dann, wenn sich der Veräußerer vertraglich verpflichtet, eine Aufteilung nach § 8 WEG durchzuführen.

Wichtig ist auch, dass aus dem Vertrag klar hervorgeht, dass die Wohnungen genau bestimmbar sind. Ungenügend ist es, wie in dem konkret zu entscheidenden Fall, dass die Erwerber die Teilung durchführen. Die Verkäuferin hätte die Teilung vornehmen müssen, denn nur dann ist der Kauf der Wohnungen für den Mieter möglich. § 577 BGB sagt, dass der Mieter seine Wohnung kaufen soll und nicht das ganze Grundstück oder einen Miteigentumsanteil

Die Bedeutung des Urteils

Das Vorkaufsrecht soll den Mieter vor Spekulanten schützen. Bei dem Fall, auf dem diese Klage beruht, ist aber kein Schutz möglich. Der Mieterbund meint nun, dass es hier eine Gesetzeslücke gebe, die vom Gesetzgeber geschlossen werden müsse. Ansonsten würde das Gesetz, das dem Mieter ein Vorkaufsrecht auf seine Wohnung ermöglichen soll, ausgehebelt.

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