Mieterhöhung: Anforderungen an das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels

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Am 6.11.2013 verabschiedete der Bundesgerichtshof in Karlsruhe das Urteil zu den Anforderungen eines qualifizierten Mietspiegels. Dieses Urteil ist insofern wichtig, da die große Koalition eine Mietpreisbremse im Koalitionsvertrag verankert hat. Im Urteil VIII ZR 346/12 wurde der Revision einer Berlinerin stattgegeben, die aufgrund einer Erhöhung des Mietpreises pro Quadratmeter von 4,34€ auf 4,89€ nicht zustimmte, da der Mietpreisspiegel von 2009 angelegt worden war.

Anpassung an ortsüblichen Mietspiegel

Aufgrund der Tatsache, dass das Gericht selbst die Mietspiegel der Wohngegend ermittelte, kam es zu dem Schluss, dass der Mietspiegel auf Grundlage wissenschaftlicher Berechnungsmethoden zu treffen sei und nicht aufgrund von Vergleichen mit ähnlichen Wohnungen in vergleichbaren Wohnlagen. Hier müsse einerseits eine Kategorisierung der Wohnungen erfolgt sein, andererseits müssten Orientierungshilfen zur Schätzungsgrundlage herangezogen werden, damit der Mietspiegel richtig ermittelt werden könne. Aus diesen Orientierungshilfen ließen sich die Mietspiegel besser berechnen. Hinzu kämen weitere Einflussfaktoren wie touristische Attraktivität und Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr.

Vorsicht Rechtsfehler

Die zu kleine Vergleichsmenge der Wohnungen und die zu Rate gezogenen Angaben aus dem Mietspiegel seien keine objektive Vergleichsgröße, sodass durch das Gericht erst geklärt werden musste, welche Faktoren einzubeziehen seien. Gelte ein ordnungsgemäßer Mietspiegel, so könne dieser verwendet werden. Ist dies nicht der Fall, so muss dieser berechnet werden. Dieser Mietspiegel muss aufgrund wissenschaftlicher Berechnungsgrundlagen erstellt werden und von Gemeinde oder den Interessenvertretern der Vermieter anerkannt worden sein.

Einspruch gegen geltende Mietspiegel

Wird der vorliegende Mietspiegel in Abrede gestellt, wird von dieser Partei zu erwarten sein, dass begründete Einwände vorliegen, wenn der Mietspiegel anhand von allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert ist. So kann die Partei, die den Mietspiegel nicht anerkennen will, nicht mehr mit Nichtwissen argumentieren, da aufgrund des Mietrechtsreformgesetzes von der hinreichenden Dokumentation der Quellen ausgegangen wird.

Ist ein Sachverständigengutachten erforderlich?

Dies ist von der Art des Einwands gegen den Mietpreisspiegel abhängig und von der Art der Dokumentation der Grundlagen von Datenerhebung und Datenauswertung. Hier gilt es, wenn man eine Mieterhöhung aufgrund eines veränderten Mietpreisspiegels nicht zahlen möchte, dass in jedem Fall die Grundlagen zur Berechnung des Mietspiegels geprüft werden müssen.

Bild © http://www.bmgev.de/mieterecho/322/12-mietspiegel-wohnungsmarkt-joe.html