Klage auf Zustimmung unzulässig, wenn Mieterhöhung unbegründet

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Der BGH vertritt mit dem Urteil VIII ZR 413/12 vom 13.11.2013 die Auffassung, dass die vorliegende Begründung für die Mieterhöhung formell nicht wirksam ist. Eine Klage der Vermieterin auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist folglich unzulässig.

Sachverhalt

Der Prozessbevollmächtigte der Vermieterin hat der beklagten Mieterin in einem Schreiben vom 19.12.2011 eine Mieterhöhung von 271,50€ auf 324,40€ Kaltmiete zum 1.03.2012 angekündigt. Die Mieterin sah die Erhöhung nicht als begründet an und stimmte dieser daher nicht zu. Da sie ihre Zustimmung versagte, klagte die Vermieterin auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Um die Erhöhung zu begründen, wurde seitens der Vermieterin der Mietspiegel der Stadt Nürnberg mit dem der Stadt Rückersdorf verglichen und 30% von diesem abgezogen. Der BGH erachtet jedoch den Vergleich der betreffenden Gemeinden als nicht tauglich.

Begründung

Der Vermieter ist gemäß § 558a Abs. 1 BGB verpflichtet dem Mieter die Gründe einer Mieterhöhung nachvollziehbar darzulegen. Der Mieter soll so in die Lage versetzt werden, die Rechtmäßigkeit des Mieterhöhungsverlangens prüfen zu können. Zur Begründung der Erhöhung wurde im vorliegenden Fall der Mietspiegel der Stadt Nürnberg herangezogen und ein Abzug von 30% berücksichtigt. Gemäß § 558a Abs. 4 BGB kann jedoch zur Begründung der Erhöhung allenfalls der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde taugen. Im vorliegenden Fall handelt es sich um zwei Gemeinden, deren Einwohnerzahl sich um ca. 495.500 Einwohner unterscheidet. Die Stadt Nürnberg, mit etwa 500.000 Einwohnern eignet sich daher nicht als Vergleich mit der Gemeinde Rückersdorf, mit lediglich 4.450 Einwohnern. Auch der berücksichtigte Abzug von 30% reicht nicht aus, um den Vergleich plausibel als Begründung heranzuziehen. Infolgedessen ist laut dem BGH die Klage der Vermieterin auf Zustimmung zur Erhöhung unzulässig.