Immobilienverkauf: Bei Missachtung des Vorkaufsrechts droht Schadenersatz

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Der BGH hatte sich im vorliegenden Fall damit zu befassen, ob eine Mieterin von ihrer ehemaligen Vermieterin Schadenersatz verlangen kann, weil diese sie nicht rechtzeitig vom geplanten Wohnungs-Verkauf unterrichtete und ihr damit das gesetzliche Vorkaufsrecht nahm.

Sachverhalt

Die Klägerin wohnte seit vielen Jahren in einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Die Beklagte kaufte das Haus und trat damit als Vermieterin in das Vertragsverhältnis mit der Klägerin ein. Zu einem bisher strittigem Zeitpunkt wurde an allen sieben Wohnungen des Mehrfamilienhauses Wohnungseigentum begründet. Im Mai 2011 verkaufte die Beklagte alle Eigentumswohnungen an eine dritte Person. Die Klägerin erfuhr von dem Verkauf nichts und sie wurde auch nicht auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht hingewiesen.

Im Januar 2012 bot die neue Besitzerin der Klägerin die von ihr gemietete Wohnung zum Verkauf an. Die Klägerin gibt an: Hätte die Beklagte sie rechtzeitig über den geplanten Verkauf der von ihr gemieteten Wohnung informiert, hätte sie die Wohnung für eine Summe von rund 186.000 Euro (einem Siebtel des Gesamtverkaufspreises des Hauses) kaufen können. Der Verkehrswert der jetzt zum Kauf angebotenen Wohnung liege aber bei rund 266.000 Euro.

Sie hätte also bei Ausübung des Vorkaufsrechtes einen Gewinn von rund 80000 Euro gemacht, der ihr von der Beklagten vereitelt wurde. Die Klägerin klagte auf die Zahlung dieses Betrages plus Zinsen. Das zuständige Amtsgericht wies die Klage ab, das mit der Berufung befasste Landgericht verneinte den Schadenersatzanspruch der Klägerin mit der Begründung, dass der Verlust eines Veräußerungsgewinnes nicht vom Schutz des gesetzlichen Vorkaufsrechtes als Mieter (§ 577 BGB) gedeckt sei. Gegen diese Entscheidung ging die Klägerin in Revision.

Urteil

Der BGH hat unter dem Aktenzeichen BGH VIII ZR 51/14 vom 21.01.2015 ein Grundsatzurteil gefällt. Es hat entschieden, dass ein Vermieter der das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB vereitelt, schadenersatzpflichtig ist und deshalb auch einen etwaigen entgangenen Gewinn ersetzen muss, wenn der Mieter von dem Verkauf der Wohnung an einen Dritten erst erfährt, wenn das Objekt diesem schon übereignet wurde. Es ist also nicht entscheidend, dass der Mieter nachweisen kann, das er sein Vorkaufsrecht tatsächlich ausgeübt hätte, wenn er rechtzeitig die gesetzlich vorgeschriebenen Informationen erhalten hätte. Damit ist aber noch nicht darüber entschieden, ob der Klägerin tatsächlich ein Gewinn von rund 80.000 Euro entgangen ist. Zur Klärung des Nachweises der Höhe des entstandenen Schadens wurde das Verfahren an die Vorinstanz, das Landesgericht zurücküberwiesen.