Schönheitsreparaturen: BGH entlastet Mieter bei Renovierungsarbeiten

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Standardmäßig werden Mieter verpflichtet, in ihrer Wohnung Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Thematik beschäftigt den BGH seit Jahren. Der BGH hat seine Rechtsprechung erneut konkretisiert und geurteilt, dass ein Mieter in einer unrenoviert übergebenen Wohnung keine Schönheitsreparaturen durchführen muss (BGH Urteil v.18.3.2015, VIII ZR 185/14). Es genügt, die Wohnung bei Auszug „besenrein“ zu übergeben.

Renovierungspflicht für unrenovierte Wohnung ist unangemessene Benachteiligung

Ursprünglich urteilte der Bundesgerichtshof (BGH), dass Schönheitsreparaturen bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung formularmäßig auf den Mieter übertragen werden könnten.  Diese Rechtsprechung hat er nun aufgegeben. Neuerdings sieht der BGH in einer solchen Formularklausel eine unangemessene Benachteiligung. Dies hat zur Konsequenz, dass der Mieter weder während der Mietzeit noch beim Auszug renovieren muss. Zugleich braucht er auch für unterlassene Renovierungen keinen Schadensersatz an den Vermieter zu zahlen.

Grund ist, dass der Mieter infolge der Verpflichtung zur Schönheitsreparatur auch Gebrauchsspuren beseitigen müsste, die ein Vormieter verursacht hat. Er hätte die Wohnung in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er diese vom Vermieter selbst erhalten habe.

Angemessener Mietnachlass

Eine Ausnahme erlaubt der BGH dann, wenn der Vermieter dem Mieter einen Nachlass gewährt, falls dieser in der Mietzeit Schönheitsreparaturen durchführt. Eine halbe Monatsmiete sei nach Ansicht des Gerichts jedenfalls kein angemessener Ausgleich. Habe der Mieter während der Mietzeit auf eigene Kosten renoviert, könne er den Kostenaufwand vom Vermieter bis sechs Monate nach der Beendigung des Mietverhältnisses zurückfordern.

Im Ergebnis ergibt sich, dass ein Vermieter eine Klausel zur Schönheitsreparatur nur vereinbaren kann, wenn er die Wohnung bei Einzug des Mieters renoviert übergibt. Ist die Wohnung unrenoviert, sind solche Klauseln unwirksam, es sei denn, sie gewähren dem Mieter einen finanziellen Ausgleich für durchzuführende Renovierungsarbeiten.

Einkommensschwache Mieter profitieren

Gerade Hartz-IV-Empfänger, die Renovierungsarbeiten meist ohnehin selbst bezahlen müssen, werden entlastet. Insbesondere kann der Vermieter verpflichtet sein, während der Mietzeit die Wohnung auf eigene Kosten in einen ordentlichen, vertragsgemäßen Zustand zu versetzen.

Auch „ Quotenabgeltungsklauseln“ sind unwirksam

Der BGH erklärte in einer weiteren Entscheidung auch „ Quotenabgeltungsklauseln“ für unwirksam (VIII ZR 242/13). Danach sind Mieter verpflichtet, anteilmäßig Renovierungskosten zu bezahlen, falls sie vor dem festgelegten Fristenplan (z.B. Küche ist alle drei Jahre zu renovieren) aus der Wohnung ausziehen. Kosten dieser Art seien „nicht verlässlich zu ermitteln“.

Auf das Übergabeprotokoll achten!

In einer dritten Entscheidung entschied der BGH, dass es bei der Abgrenzung zwischen einer renovierten und nicht renovierten Wohnung darauf ankomme, ob vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Wohnung insgesamt als renoviert zu betrachten sei (VIII ZR 21/13). Um Streitfällen vorzubeugen, sind Mieter und Vermieter gut beraten, bei der Wohnungsübergabe ein detailliertes Wohnungsübergabeprotokoll zu erstellen.