Amtsgericht kippt Berliner Mietspiegel

, , , ,

Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg erklärte den Berliner Mietspiegel 2013 für unwirksam (Urteil v.11.5.2015, 235 C 133/13), da der Mietspiegel nicht die Voraussetzungen erfülle, die das Gesetz an einen qualifizierten Mietspiegel stellt. Das Urteil sorgt sowohl bei Vermietern als auch Mietern für erhebliche Verunsicherung, ist allerdings als Einzelfallentscheidung zu verstehen, die berufungsträchtig und vor allem kritikbedürftig erscheint.

Mietspiegel als Begründung der Mieterhöhung

Will der Vermieter die Miete erhöhen, muss er die Mieterhöhung begründen. Dazu kann er sich unter anderem gemäß § 558d BGB auf einen qualifizierten Mietspiegel berufen.

Das Gesetz definiert einen qualifizierten Mietspiegel als einen Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter- und Mieterseite anerkannt wurde.

Im Abstand von zwei Jahren ist er der Marktentwicklung anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen. Dazu kommt es darauf an, die Anwendung wissenschaftlich anerkannter Methoden, vor allem die Grundsätze der Gültigkeit, Zuverlässigkeit und Repräsentativität zur Erhebung der Daten zum Mietspiegel und deren Auswirkung sowie die angewendeten Methoden zu dokumentieren. Unter diesen Vorgaben wird vermutet, dass die im Mietspiegel bezeichneten Mieten die ortsübliche Vergleichsmiete darstellen.

Um was ging es im Rechtsstreit?

Im Rechtsstreit hatten die Mieter den Mietspiegel beanstandet. Das Gericht griff deren Einwände auf und urteilte, der Mietspiegel sei nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden. Zur Begründung führte es an, dass die Einteilung der Wohnlagen als einfach, mittel und gut wissenschaftlichen Grundsätzen nicht entspreche. Außerdem sei die Extremwertbereinigung fehlerhaft, da die Nichtberücksichtigung von „Wucher-Mieten“ von 7 bis 11 Euro zur Absenkung der ortsüblichen Vergleichsmiete führe.

Welche Bedeutung hat das Urteil?

Festzustellen ist, dass das Amtsgericht in erster Instanz eine Einzelfallentscheidung getroffen hat, die in der Berufungsinstanz und letztlich, da die Entscheidung grundsätzliche rechtliche Relevanz haben könnte, auch vom Bundesgerichtshof überprüft werden kann. Bislang war der Berliner Mietspiegel von anderen Gerichten nicht beanstandet worden. Jetzt plötzlich soll er fehlerhaft sein. Zumindest ist das Urteil, da es noch nicht rechtskräftig ist, als relativ bedeutsam einzuordnen. Für andere Gerichte entfaltet es keinerlei Rechtsbindung.

Sollte das Urteil Bestand haben, droht die Überprüfung auch der Mietspiegel anderer Städte. Kaum ein Vermieter wird dann das Risiko eingehen, sich zur Begründung der Mieterhöhung auf einen Mietspiegel zu berufen. Sofern er sich zur Begründung auf drei Vergleichswohnungen beruft, ist diese mit einem größeren Rechercheaufwand verbunden, dürfte es aber dem Mieter wiederum schwerer machen, die Begründung anzugreifen. Als weitere Alternative kann er ein Sachverständigengutachten beauftragen (§ 558a II Nr. 3 BGB).

Was ist von Sachverständigengutachten zu halten?

Im Rechtsstreit hatte das Amtsgericht, da es den Mietspiegel als Begründung der Mieterhöhung nicht anerkannte, zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete selbst einen Sachverständigen beauftragt. Der Sachverständige bewertete eine Miete von 7,23 €/m² als angemessen. Der Vermieter hatte den Mieter auf eine Mieterhöhung von 7,19 €/m² verklagt.

Sofern die Gerichte im Rechtsstreit Sachverständige beauftragen, stellt sich die Frage, inwieweit ein Sachverständigengutachten einen angemessenen Ersatz für einen qualifizierten Mietspiegel darstellen kann. Auch Sachverständige sind nicht unfehlbar und ihre Einschätzung kann relativen Charakter haben. Im Rechtsstreit hatte der Sachverständige seine Entscheidung auf zehn Vergleichswohnungen gestützt. Inwieweit diese repräsentativ sein können, sei dahingestellt. Da verschiedene Sachverständige in verschiedenen Rechtsstreiten zu verschiedenen Ergebnissen kommen können, droht das Risiko, dass kaum mehr ein einheitliches Mietpreisniveau in einer Stadt feststellbar ist. Das Ziel des Gesetzgebers, mit einem Mietspiegel genau diese Vorgabe zu gewährleisten, wird damit konterkariert.

Für Mieter bedeutet die auf ein Sachverständigengutachten gestützte Mieterhöhung im Prozess ein hohes Kostenrisiko. Es liegt in der Natur der Sache, wenn der Vermieter die Miete nur erhöht, wenn er auf ein passendes Sachverständigengutachten verweisen kann. Bestreitet der Mieter dessen Ergebnis, ist das Gericht darauf angewiesen, selbst ein Sachverständigengutachten zu beauftragen. Inwieweit der gerichtlich bestellte Sachverständige zu einem anderen Ergebnis kommt, ist kaum einzuschätzen. Bestätigt er das Privatgutachten des Vermieters, wird der Mieter mit sämtlichen Verfahrenskosten belastet.

Fazit

Die Kirche sollte im Dorf bleiben. Lebenssachverhalte bedürfen einer Regelung. Soweit eine Regelung, wie ein nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellter qualifizierter Mietspiegel besteht und von der Gemeinde oder den Interessenverbänden anerkannt ist, sollte er nicht in jedem amtsgerichtlichen Verfahren angezweifelt werden können.

Im Rechtsstreit ging der Schuss für den Mieter jedenfalls nach hinten los. Der Umstand, dass das Amtsgericht den Mietspiegel anzweifelte, nutzte dem Mieter nichts. Auch erscheint es anmaßend, wenn ein Amtsrichter in einem Mietrechtsstreit einen „amtlichen“ Mietspiegel aus eigener Kompetenz anzweifelt und seine Einschätzung über die Maßstäbe stellt, die die Beteiligten bei der Erstellung des Mietspiegels als angemessen erachtet haben. Es lässt sich vermuten, dass der Richter nicht unbedingt damit gerechnet hatte, dass der von ihm beauftragte Sachverständige die Mietpreiserhöhung nicht nur bestätigen, sondern sogar noch toppen würde.