Kein Vermieterpfandrecht durch Zuparken der Grundstückszufahrt

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Vermieter haben zur Sicherung ihrer Mietforderungen ein Pfandrecht an den Gegenständen, die der Mieter in dem gemieteten Objekt eingebracht hat (§ 562 BGB). Dieses Recht kann der Vermieter im Wege der Selbsthilfe durchsetzen, muss aber dessen Grenzen berücksichtigen.

Dauerhafte Blockade geht über reine Selbsthilfe hinaus

In einem Fall des Kammergerichts Berlin (Beschluss v. 13.7.2015 – Az. 8 U 15/15, Fundstelle GE 2015, 1460) wurde ein solches Pfandrecht abgewiesen. Der Vermieter einer kleinen Kfz-Werkstatt blockierte mit Fahrzeugen die Zufahrt zur Werkstatt des Mieters, als dieser Gegenstände vom Grundstück wegbringen wollte. Er wollte damit verhindern, dass sein Vermieterpfandrecht nach dem Gesetz erlischt, wenn der Mieter die eingebrachten Sachen vom Grundstück entfernt.

Das Gericht bewertete das Verhalten des Vermieters als „verbotene Eigenmacht“. Es störe den Besitz des Mieters. Der Vermieter hätte sein Selbsthilferecht nur insoweit durchsetzen dürfen, als er bei Gericht vorläufigen Rechtsschutz ersucht hätte. Keinesfalls durfte er die Zufahrt zur Werkstatt dauerhaft zuparken und den Mieter damit faktisch erpressen, auf seine Forderungen einzugehen.

Werkstattmaterial nur bedingt pfändbar

Hinzu kam der Umstand, dass der Vermieter nur auf pfändbare Sachen zugreifen darf. Gegenstände, die der Mieter benötigt, um seiner Arbeit nachzugehen und seinen Lebensunterhalt zu verdienen, unterliegen nicht der Pfändung (§ 811 Abs.I Nr. 5 ZPO). Dazu gehörten im Fall des Kfz-Werkstattbetreibers Werkzeuge, Büromöbel, Maschinen und typische für die Werkstatt benötigte Materialien.

Hätte der Vermieter also sein Pfandrecht rechtmäßig ausüben und verhindern wollen, dass der Mieter die Sachen aus der Werkstatt wegschafft, hätte er die Zufahrt im Wege der Selbsthilfe blockieren können, hätte die Maßnahme aber zeitgleich im Wege einer einstweiligen Verfügung gerichtlich bestätigen lassen müssen.