Öffentlich-Rechtliche Nutzungsbeschränkung alleine begründet noch keine Mietminderung

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Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied am 16.09.2009 mit seinem Urteil (Az: VIII ZR 275/08), dass auch öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung unterliegende Räume vom Vermieter in die Flächenberechnung für Mietwohnungen eingerechnet werden dürfen, solange die zuständigen Behörden die im Mietvertrag angegebene Nutzungsmöglichkeit noch nicht unterbunden haben.

Die Kläger hatten eine Mietwohnung bewohnt, deren Fläche laut Mietvertrag knapp 130 Quadratmeter betrug. Darunter fielen auch Räume im Dachgeschoss, die nicht als Wohnraum geeignet waren, da sie gegen die Bauvorschriften verstießen. Nach Ansicht der Mieter hätten demnach nur knapp 110 Quadratmeter Wohnfläche für die monatliche Miete berechnet werden dürfen. Vor Gericht forderten die Kläger daher die Rückzahlung der ihrer Meinung nach zu viel gezahlten Miete mit der Begründung, dass die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent unter der vom Vermieter im Vertrag angegeben Fläche lag.

Der Forderung der Mieter wurde in allen Instanzen nicht stattgegeben. Zuletzt entschied der BGH, dass die Fläche der ausgebauten Dachgeschossräume in die Wohnflächenberechnung hätte mit einfließen dürfen, weil die Räume tatsächlich zu Wohnzwecken vermietet worden waren. Da die Behörden wegen Verstoßes gegen die öffentlich-rechtlichen Nutzungsbestimmungen bisher nicht eingeschritten waren, hatte es noch keine Einschränkung in der Nutzung der fraglichen Räume gegeben.