Kein Anspruch auf Heizenergie ohne Bezahlung

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Nach Beendigung eines Mietverhältnisses muss ein Vermieter keine Versorgungsleistung mehr erbringen, wenn sie ihm nicht bezahlt wird und er dadurch einen Verlust erleidet. Diese Entscheidung fällte der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 06. Mai 2009 (Az: XII ZR 137/07).

Die Erdgeschossräume eines „Kunsthauses“ waren an einen Cafébetreiber vermietet worden. Dieser stellte ein Jahr nach Beginn des Mietverhältnisses zuerst seine Nebenkostenvorauszahlungen, später auch seine Mietzahlungen ein. Nachdem der Vermieter das Mietverhältnis wiederholt gekündigt hatte, strebte er die Räumung an.

Als der Vermieter schließlich damit drohte, das Café nicht mehr zu beheizen, erhob der Mieter eine vorbeugende Unterlassungsklage. Das Kammergericht wies die Klage des Mieters zurück (Az: 8 U 49/07), das Landgericht hingegen gab ihr statt (Az: 25 O 563/05).

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied schließlich, dass die Weiterbelieferung des Cafés mit Heizenergie ohne entsprechende Bezahlung dem Vermieter nicht zuzumuten sei. Entgegen der häufig vertretenen Rechtsprechung sah der BGH in der Einstellung der Versorgungsleistung von Heizenergie keine besitzrechtlich verbotene Eigenmacht des Vermieters und somit auch keine Verletzung des Besitzschutzes. Stattdessen erklärte das Gericht, dass der Besitzschutz nur zur Abwehr gegen äußere Übergriffe geltend gemacht werden könne. Die Einstellung von Versorgungslieferungen stelle aber keinen derartigen Übergriff dar. Hingegen könne die Aufrechterhaltung der Wärmenergieversorgung dem Vermieter nicht zugemutet werden, wenn diese ihm nicht bezahlt würden.