Erhöhung des Faktors bei Berechnung

  • Hallo zusammen,

    in der Abrechnung für 2017, die ich jetzt erhalten habe, zahle ich nun bei Grundsteuer, Versicherung etc. plötzlich einen Faktor von 0,35 statt 0,33 wie bei der Abrechnung von letzten Jahr. Ich dachte, das berechnet sich nach Wohnfläche? Meine Wohnung "wächst" aber ja nicht? Oder liege ich da falsch, was den Faktoren zugrunde liegt?

    Danke!

  • Mir ist die Umlage nach Faktor unbekannt. Stell die Abrechnung doch mal, ohne persönliche Daten, ein.

    Steht was zum Umlageschlüssel im Mietvertrag? Wenn nicht muß der VM nach der Wohnfläche abrechnen.

    plötzlich einen Faktor von 0,35 statt 0,33 wie bei der Abrechnung von letzten Jahr. Ich dachte, das berechnet sich nach Wohnfläche? Meine Wohnung "wächst" aber ja nicht?

    Aber vielleicht ist das Haus gewachsen ;)

  • Ha ja, das glaube ich auch...;)

    Ich hänge die zwei Nebenkostenabrechnungs-Ausschnitte an. Die Übersicht zum Faktor war aus der Nebenkostenabrechnung aus 2015, da sah aber die ganze Abrechnung noch etwas anders aus. Ich habe jetzt auch schon bei der Vermieterin angefragt, möchte mich aber in jedem Fall davor schon informieren.

    Bilder gelöscht! Einstellen von Dokumenten nur

    als PDF zulässig

    Grace

  • Jetzt kommt mir gerade, dass die VM wohl in diesem Jahr für einige Punkte die Nutzfläche Obergeschoss dafür angesetzt hat wo davor nach Wohneinheit abgerechnet wurde.

    Verstehe ich trotzdem nicht so ganz, warum sich das jetzt plötzlich ändert.

  • Ohne vorherigen Ankündigung kann der Vermieter keinen Umlagemaßstab ändern.

    Unabhängig davon: Selbst wenn hier die Nutzfläche als Maßstab verwendet wird, ist dieser Faktor "0,35" dennoch nicht erklärbar. Ich habe noch nie gesehen, dass ein Faktor als Umlageschlüssel dient.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

  • Also mittlerweile hat sich die Vermieterin geäußert. Sie hätte im letzten Jahr versehentlich nach Wohneinheit abgerechnet und dieses Jahr dann wieder den Faktor 0,35 für die Nutzfläche des gesamten Obergeschosses (bezieht dann wohl den Teil des Treppenhauses mitein) genutzt. Ist das so korrekt bei den einzelnen Posten? Bis auf die Wassergrundgebühr wird dann für alle anderen Posten das gesamte Oberschoss als Berechnungsgrundlage herangezogen. Kennt sich damit jemand aus?

  • Ich habe erst im Nachhinein das pdf angehängt, in dem die Erklärung für die Enstehung der Faktoren mitangehängt ist, da @leibziger82 meinte, "Faktor" als Berechnungsgrundlage sei ihm/ihr nicht bekannt. Somit lagen für eine spezielle Antwort in meinem Fall nicht die benötigten Infos zugrunde, denke ich mal.

    Es ist durchaus korrekt und wohl auch üblich, dass der Vermieter sich bei den Nebenkosten dieser Faktoren als Umlageschlüssel bedient, also zum Beispiel Wohneinheit oder eben auch Wohnfläche, genauso gut könnte es die Personenzahl sein.

    Ich bin mir nun nicht im klaren darüber, ob es okay ist, die Faktoren zu mischen, wie es meine Vermieterin macht und ob es in Ordnung ist, für verbrauchsunabhänginge Nebenkosten wie Grundsteuer etc. den höheren Faktor zu nehmen, der sich ja auf das gesamte Geschoss bezieht, nicht auf die Wohneinheit, für die dann in meinem Fall der Faktor "0,33" gelten würde.

  • HAllo zusammen,

    ich hatte zu diesem Thema neulich schon mal einen Post eröffnet. Nachdem ich mittlerweile mehr Infos von der Vermieterin habe, versuche ich es jetzt noch einmal.

    Die Vermieterin berechnet die Nebenkosten zum Teil nach Faktor Wohneinheit, zum Teil nach Wohnfläche.

    Nun hatte sie in der Abrechnung für 2016 den Faktor 0,33 genutzt und dieses Jahr bei einigen Punkten plötzlich 0,35 (siehe pdf). Laut ihrer Aussage, weil sie das im letzten Jahr falsch gemacht hat.

    Nun wären meine Fragen:

    Ist da eine Mischung zulässig oder müsste sich ein Vermieter für einen Faktor entscheiden?

    Ist es okay, bei verbrauchsunabhängingen Posten wie Grundsteuer etc. den höheren Faktor zu nehmen bzw. gibt es eine Vorgabe, für welche Umlagen der Vermieter die Wohneinheit und bei welchen die Wohnungsgröße zur Berechnung heranziehen kann?

    Ich merke nämlich, dass die Vermieterin selbst gerade erst noch lernt, wie das mit den Nebenkosten funktioniert, sie wollte auch Instandhaltungskosten auf uns umlegen, die sie gestrichen hat, als ich sie darauf aufmerksam gemacht habe, dass das nicht geht. Deshalb würde es mich nicht wundern, wenn auch bei den anderen Punkten noch der ein oder andere "Hund begraben" wäre...

    Danke!

  • Der Faktor setzt sich hier einfach aus dem Verhältnis Gebäude- & Wohnfläche (oder Wohneinheiten) zusammen. Bei einer Umlage nach m2 wäre das also in Ordnung.

    Wenn hier einige Betriebskostenarten nach Wohnfläche und Anzahl Wohneinheiten - d.h. 0,33 & 0,35 umgerechnet werden, dann sollte dies vertraglich vereinbart sein.

    Auf der anderen Seite gibt es hier aber Betriebskosten, die mit dem Faktor 0,20 und 0,50 umgelegt werden.

    Die Abrechnung ist unplausibel, so dass ich hier vermutlich einen entsprechenden Widerspruch fertig machen würde.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

  • Im Vertrag heißt es einfach nur, dass die Betriebskosten vom Mieter getragen werden. In meinem Haus gibt es zwei "normale" Wohnungen und eine Wohnung, die gewerblich genutzt wird. Deshalb werden manche Punkte durch zwei geteilt (Kaminkehrer, Müll), weil das vom Gewerbe nicht genutzt wird (heizen elektrisch und Müll wird über eine andere Filiale gemacht). Also ist wohl eine Mischung der Faktoren grundsätzlich in Ordnung?

  • Also ist wohl eine Mischung der Faktoren grundsätzlich in Ordnung?

    Noch einmal und ich werde ganz laaaangsam schreiben. Der Gesetzgeber kennt bei den Betriebskosten 2 Abrechnungsmodi, und zwar nach Wohnungsgröße oder bei bestimmten Verbräuchen nach Anzal der Mieter. Einen Schlüssel nach Faktoren hat der Gesetzgeber nicht vorgesehen

  • . Einen Schlüssel nach Faktoren hat der Gesetzgeber nicht vorgesehen

    Kann aber durchaus vertraglich vereinbart werden. Das beste Beispiel ist ja die Umlage nach MEA in einer WEG.

    Letztendlich ist der hier verwendete Faktor ja nichts anderes, als die Umlage nach Wohnfläche, bzw. nach Personen.

    Diese ist aber nicht ausreichend erläutert und könnte somit unwirksam sein.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

  • Okay danke Leipziger82, was würde es mir denn evtl. bringen, wenn es unwirksam wäre und ich da jetzt Einspruch erhebe? Im Endeffekt müssen die Kosten ja irgendwie aufgeteilt werden, dass wir Miter die Betriebskosten tragen steht ja so im Vertrag. Oder könnte ich somit darauf bestehen, dass der kleinere Faktor benutzt werden müsste?

    Und Köbes: in diesem Ton muss das echt nicht sein, darauf kann ich verzichten. Dann schreib doch einfach gar nichts, weder "schnell" noch "langsam". Ich hatte ganz konkret gefragt, ob Faktoren gemischt werden dürfen oder ob ishc der Vermieter auf einen festlegen muss. Darauf gab es so erstmal keine genauso konkrete Antwort, sondern nur, dass es eben diese Faktoren gibt. dAs ist mir selbst auch klar.

  • Oder könnte ich somit darauf bestehen, dass der kleinere Faktor benutzt werden müsste?

    Grundsätzlich ist es erst einmal so, dass der Umlagemaßstab gemäß vertraglicher Vereinbarung verwendet werden muss.

    Hier wäre es dann möglich, dass tatsächlich 2 verschiedene Faktoren verwendet werden. Bei dem Widerspruch geht es dann erst einmal darum, wie sich diese Faktoren überhaupt zusammensetzen.

    Die Umlage nach Wohnfläche (0,33) und Personen (0,35) ist ja grundsätzlich schon mal machbar, die anderen Faktoren werden aber nicht erläutert. Genau hier liegt dann das Problem.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

  • Und Köbes: in diesem Ton muss das echt nicht sein,

    Warum nicht? Wenn man dir lang und breit erklärt hat, dass es vom Gesetz her nur Maßstäbe nach Quadratmetern oder Personenzahl gibt und du immer noch mit dem Faktor kommst, dann zweifel ich an dir.

  • Hallo!

    In welchem Ton, wenn du nicht verstehen kannst/willst, was köbes

    dir erklärt.

    Noch einmal und ich werde ganz laaaangsam schreiben. Der Gesetzgeber kennt bei den Betriebskosten 2 Abrechnungsmodi, und zwar nach Wohnungsgröße oder bei bestimmten Verbräuchen nach Anzal der Mieter. Einen Schlüssel nach Faktoren hat der Gesetzgeber nicht vorgesehen

    An dem Ton gibt es absolut nichts auszusetzen. köbes versucht es erneut

    dir etwas zu erklären. Mit einer Engelsgeduld, dass nur mal am Rande.

    Und Köbes: in diesem Ton muss das echt nicht sein, darauf kann ich verzichten. Dann schreib doch einfach gar nichts, weder "schnell" noch "langsam". Ich hatte ganz konkret gefragt, ob Faktoren gemischt werden dürfen oder ob ishc der Vermieter auf einen festlegen muss.

    Wenn jemand entscheidet, ob hier etwas unangebracht ist, dann

    allerhöchstens die Moderatoren in diesem Forum. Das auch als

    Randbemerkung zu verstehen. Auch von mir, es sind Umlage-Schlüssel

    nach Quadratmeter oder Personenzahl, korrekte Bezeichnung und

    keine Faktoren. Faktoren kennt das Gesetz diesbezüglich nicht.

    So, ich hoffe, ich habe die Lage damit geklärt. Bitte sachlich weiter!

    Gruß



  • Hallo!

    Hier gab es keinen Ton, diesen hätten die Moderatoren

    Leipziger82 und darkshadow erkannt und unterbunden.

    Dieses Forum hat gute Moderatoren. Aber der Ton des

    Themenersteller lässt schlussendlich zu wünschen übrig

    und ist helfenden Benutzern nicht länger zumutbar.

    Letzten Beitrag gelöscht und Thema geschlossen!

    Gruß

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