Wasserschaden - Unbewohnbarkeit - Vermieter verzögert Renovierung - Hausverkauf und Kündigung

  • Hallo ihr,

    bin neu hier und habe gleich einen etwas umfassenden Sachverhalt:

    Ich wohne in einem älteren Zweifamilienhaus in der 1. Etage.

    Über mir ist ein teilweise in Nachkriegszeiten ausgebautes Dach. Hier sind 2 Zimmerchen und ein Speicher.

    Ein Zimmerchen wird durch mich genutzt, dass andere vom nicht im gleichen Haus wohnenden Vermieter. In diesem Raum befand sich früher eine Nasszelle, die aber stillgelegt wurde. Diese diente dem Vermieter als Abstellkammer für Gegenstände.

    Anfang März diesen Jahres platze, aufgrund der langen Frostperiode, in diesem Zimmerchen die stillgelegte Wasserleitung. Diese war dort im Fußboden durch einen Verschluss stillgelegt, aber genau dieser Verluß platzte.

    Da ich und die unter mir wohnende Mietpartei mehrere Tage nicht da waren, lief nun min 35 000 l Wasser über ca. 3 Tage von oben durch meine und die andere Wohnung.

    Hier war natürlich alles kaputt und unbewohnbar.

    Leider hatte ich keine Hausratversicherung. Das zu erklären ist müssig, fakt ist aber das ich keine habe. Und ja, ich weiß dass sie nicht viel kostet usw. Habe aber keine gehabt ...

    Mir wurde vom Vermieter gesagt, dass die Renovierung gut zwei Monate dauern könnte.

    Hierzu war auch ein Gutachter und ein Generalunternehmer der Versicherung vor Ort.

    Die erklärten auch, dass durch die Trockenlegung und Renovierung zwei Monate realistisch wären.

    Auf meinem Schaden, ca. 9000 € würde ich aber hocken bleiben, da ich keine Hausratversicherung hätte.

    Ein Regulierung - auch mit einem Vergleichsangebot meinerseits - lehnte der alte Vermieter ab.

    Alle noch nutzbaren Gegenstände aus meiner Wohnung wurden auf dem Speicher und einem Schuppen untergestellt. Diese sind natürlich nun nicht mehr anderweitig nutzbar.

    Zwischenzeitig kam meinem alten Vermieter aber die Idee die Immobilie mit Grundstück in diesem Zustand zu veräußern.

    Hierzu kündigte er mir in unsachgemäßer Form zum 31. 10.18.

    Unsachgemäß deswegen, da weder eine Begründung noch eine Widerrufsbelehrung vorhanden war. Ich teilte ihm das aber nicht mit, dass ich der Kündigung widerspreche.

    Die Renovierungsarbeiten stockten nun aber gänzlich.

    Am 09.10.18 wurde mir nun von den neuen Vermietern mitgeteilt, dass sie nun im Grundbuch stehen und sie meine neuen Vermieter wären.

    Hier muss ich vorschicken, dass ich mit diesen schon früher gesprochen habe und diesen erklärt habe, dass ich die Kündigung der alten Vermieter nicht anerkenne. Dies wurde auch so akzeptiert.

    In der Zwischenzeit von März bis Oktober, habe ich Monatlich bei meinen alten und neuen Vermieter immer wieder angefragt wann ich endlich wieder meine gemietete Wohnung beziehen kann.

    Hier wurde ich immer wieder vertröstet mit den unterschiedlisten Gründen. Teilweise weil angeblich die Baufirma nicht kann und seit August vom alten Vermieter immer mit dem Hinweis, dass ich mich an den neuen Vermieter wenden soll. Vom neuen dann immer, dass sie noch nicht im Grundbuch stehen würden und somit noch nicht Vermieter wären.

    Seit dem Schaden wohne ich bei einem Bekannten und muss dort mehr Miete bezahlen als ich in meiner alten Wohnung bezahlt habe.

    Ich zahle weiterhin brav GEZ, Abschläge (bekomme ich ja später wieder), Internet usw. für eine Wohnung die ich nicht nutzen kann. Eine 100% Mietminderung habe ich seit März 2018 erklärt.

    Nun, da sie nun durch Grundbucheintrag meine Vermieter geworden sind, fand ein Treffen statt.

    Hier wurde mir dann gleich eine Eigenbedarfskündigung zum 30.04.19 übergeben.

    Die Wohnung ist aber noch lange nicht durch mich bezugsfertig. Ein Raum ist teilweise fertig. der andere Raum (mein Schlafzimmer) wurde im Vorgriff auf meinen Auszug schon mal als Badezimmer vorbereitet und soll noch gefliest werden!!!

    In Küche, Flur und Bad ist noch nicht mal angefangen zu renovieren, außer Versorgungsleitungen liegen aus den "fertigen" Räumen in die anderen Räume.

    Kurzum, in diese Wohnung kann ich - wenn überhaupt - in 2 Monaten einziehen.

    Die Mietpartei die unter mir wohnte, hatte die Kündigung angenommen und ist ausgezogen.

    Hier renoviert auch der neue Vermieter und dies soll nach Fertigstellung vom Vermieter selbst genutzt werden. Wenn ich ausgezogen bin, soll "mein" Bereich dann Kinderzimmer und Bad werden und das Haus dann eine Wohneinheit bilden.

    Mein Vorschlag einen Aufhebungsvertrag gegen die Zahlung einer Geldsumme wurde abgelehnt. Mein Vorschlag war hier ein geringer mittlerer fünfstelliger Betrag. Dies hatte ich aus Internetrecherchen mit allen anfallenden Kosten ausgerechnet.


    So viel zum Sachverhalt, nun zu meinen Fragen:

    1. Bleibe ich wirklich auf meinem - von mir gänzlich unverschuldeten - Schaden sitzen, weil ich keine Hausratversicherung habe?

    Ich habe hier im Internet das Urteil [AG Potsdam, 19.10.1995, 26 C 366/94] gefunden.

    In dem Räumchen wurde nicht geheizt und auch sonst keine Vorkehrungen getroffen bei dieser extremen Frostperiode.


    Es erscheint mir offensichtlich, dass mein alter Vermieter die Renovierung absichtlich verzögert hat, um das Haus Mieterfrei verkaufen zu können, da er noch davon ausging, dass ich seine Kündigung zum 31.10.18 entspreche.

    Ich muss ja immer noch alle Gebühren und ein Mietmehraufwand begleichen.

    2. Welche Möglichkeiten habe ich hier?


    Die neuen Vermieter - die ich absolut verstehen kann, dass sie mit ihren Kindern zusammen das Haus nutzen wollen - setzen mich hier aber wieder vor vollendete Tatsachen. Die Wohnung ist nicht fertig und sie kündigen mir schon obwohl ich die Wohnung nicht nutzen kann.

    3. Verschiebt sich nicht die Kündigungsfrist bis dass ich in der Wohnung wohne?

    4. Was wenn die neuen Vermieter die Renovierungsarbeiten immer näher zum Kündigungstermin verschiebt?


    Der neue Vermieter will natürlich meine Gegenstände vom Speicher und aus dem Schuppen haben. Ich sagte ihm, dass ich diese gerne in die renovierte Wohnung stellen werde sobald es mir möglich ist.

    Ferner wären die Nutzung des Speichers, des Schuppens und des kleinen Räumchens unter dem Dach nicht im Mietvertrag vereinbart. Dies stimmt zwar, aber hier gibt es mündliche Absprachen mit dem alten Vermieter, die dieser mir per WhatsApp bestätigt hat.

    5. Kann der neue Vermieter verlangen, dass ich Speicher und Schuppen räume bevor er meine Wohnung fertig renoviert hat?

    6. Gelten die mündlichen Absprachen neben dem schriftlichen Mietvertrag auch nach dem Eigentümerwechsel?

    7. Auch wenn die Eigentümer jetzt noch nicht im Haus wohnen gilt hier die Sonderregelung mit der Verlängerung der Kündigungsfrist?


    Ich hoffe das nun jeder interessierte sich ein Bild machen kann.

    Mir geht es klar darum, hier fachkundige Meinungen zu erhalten, ob es sich lohnt einen Rechtsanwalt einzuschalten, da ich - wen wundert es jetzt - keine Rechtsschutzversicherung habe und das Prozessrisiko nicht einschätzen kann.

    DANKE

  • Mir geht es klar darum, hier fachkundige Meinungen zu erhalten, ob es sich lohnt einen Rechtsanwalt einzuschalten

    Gefühlt würde ich sagen das sich das evtl. nicht lohnt. Immerhin wohnst du bereits nicht mehr in der Wohnung und eine Eigenbedarfskündigung liegt vor. Eigentlich sehe ich den entscheidenden Punkt darin ob die Kündigung gerechtfertigt ist oder nicht. Ok, das sollte eine Anwalt natürlich schon prüfen. Wenn das aber so sein sollte, sehe ich kein sinnvolles Argument was dann riesige Prozesse rechtfertigen würde, wenn es am Ende eh nur um die Frage geht wann der Vertrag endet.

  • 1. Bleibe ich wirklich auf meinem - von mir gänzlich unverschuldeten - Schaden sitzen, weil ich keine Hausratversicherung habe?

    Wenn dem Vermieter kein Verschulden trifft bleibst du auf den Schaden sitzen. Das Verschulden wird vermutet, der Vermieter kann jedoch das Gegenteil beweisen, ob dies gelingt ist schwer abzuschätzen.

    2. Welche Möglichkeiten habe ich hier?

    Die einzige Möglichkeit wäre hier Schadensersatz wegen Verzögerung. Ob dies durchgeht muss anwaltlich geprüft werden. Es ist auch hier wieder schwer abzuschätzen.

    3. Verschiebt sich nicht die Kündigungsfrist bis dass ich in der Wohnung wohne?

    Nein. Ob der Wohnraum nutzbar ist oder nicht hängt nicht mit der Kündigung zusammen.

    6. Gelten die mündlichen Absprachen neben dem schriftlichen Mietvertrag auch nach dem Eigentümerwechsel?

    Die gelten weiter, müssen aber bewiesen werden. Kann zwar mit Whatsapp möglich sein, aber das ist halt auch nicht von hier abzuschätzen.

    5. Kann der neue Vermieter verlangen, dass ich Speicher und Schuppen räume bevor er meine Wohnung fertig renoviert hat?

    Schwierige Frage. Einerseits wenn keine Berechtigung zur Nutzung besteht muss man es grundsätzlich räumen, jedoch kann man hier auch sagen aus Treu und Glauben heraus kann man eine Möglichkeit zum Unterstellen von sonst nicht genutzten Raum zulassen. Aber das ist nur ein Gedanke und kann auch komplett abgelehnt werden von einem Richter.

    7. Auch wenn die Eigentümer jetzt noch nicht im Haus wohnen gilt hier die Sonderregelung mit der Verlängerung der Kündigungsfrist?

    Welche Sonderregelung meinst du?

    Mir geht es klar darum, hier fachkundige Meinungen zu erhalten, ob es sich lohnt einen Rechtsanwalt einzuschalten, da ich - wen wundert es jetzt - keine Rechtsschutzversicherung habe und das Prozessrisiko nicht einschätzen kann.

    Ob du den Schaden und die erhöhte Miete geltend machen kannst ist fraglich. Es kommt vor allem darauf an, was man beweisen kann und ob sich der Vermieter (der Alte als auch der Neue) entlasten können, bzw. wie konkret hier die Beweislasten verteilt sind. Eine Einschätzung wäre eigentlich nur pures Raten in meinen Augen, da man keinerlei Anhaltspunkte hat, was die Renovierungen nun tatsächlich verzögert hat.

    Meine Antworten sind keine Rechtsberatung und die Richtigkeit sind nicht garantiert!

  • Ok

    erst mal vielen Dank für die schnellen Meldungen.

    Zu Deinen Fragen:

    Zitat

    Welche Sonderregelung meinst du?

    Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarf in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude z.B. einem Zweifamilienhaus:

    Wenn ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäudemit nicht mehr als zwei Wohnungen z.B. in einem „Zweifamilienhaus“ besteht, kann dieser gemäß § 573 a BGB erleichtert kündigen, ohne dass er ein berechtigtes Interesse haben muss § 573 a Abs. 1 S. 1 BGB.

    Kündigungsfrist für den Vermieter:

    Gemäß § 573 a Abs. 1 S. 2 BGB verlängert sich die ursprüngliche Kündigungsfrist um 3 Monate. Hier können entweder die gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 573 c BGB oder auch wirksam vereinbarte vertragliche Kündigungsfristen die Grundlage sein.

    Das habe ich im Netz gefunden.

  • Hallo 00Schneider,

    1. Bleibe ich wirklich auf meinem - von mir gänzlich unverschuldeten - Schaden sitzen, weil ich keine Hausratversicherung habe?

    vermutlich ja. Ausnahme ist, Du kannst ein Verschulden des Vermieters nachweisen. Ob das bei Dir schon alleine durch das Nichtbeheizen des Zimmers gegeben ist, kann Dir von uns aus der Ferne niemand beantworten.

    2. Welche Möglichkeiten habe ich hier?

    Mehrkosten kannst Du im Wege des Schadenersatzes geltend machen. Fuer die Kosten der Ersatzwohnung ist aber auf Angemessenheit zu achten. Auch sonst herrscht Schadenminderungspflicht. Du musst die Kosten also so gering wie moeglich halten.

    3. Verschiebt sich nicht die Kündigungsfrist bis dass ich in der Wohnung wohne?

    nein. Der Vetrag lauft ja weiter, egal, ob Du die Wohnung nutzt oder nicht. Und eben jener Vertrag wird halt mit der entsprechenden Frist gekuendigt.

    4. Was wenn die neuen Vermieter die Renovierungsarbeiten immer näher zum Kündigungstermin verschiebt?

    Dann ist die Wohnung weiter fuer Dich nicht nutzbar und Du kannst weiterhin die Miete mindern und evtl. Schadenersatz fuer Deine Mehrkosten geltend machen.

    5. Kann der neue Vermieter verlangen, dass ich Speicher und Schuppen räume bevor er meine Wohnung fertig renoviert hat?

    Vermutlich ja. Solange sie nicht im Mietvertrag verankert ist, kann Dir das freiwillig gewaehrte Nutzungsrecht auch wieder entzogen werden. Allerdings duerfte der neue Vermieter dann auch zumindest den Umzug der Moebel in Deine neue Wohnung oder aber die Einlagerung zahlen muessen.

    6. Gelten die mündlichen Absprachen neben dem schriftlichen Mietvertrag auch nach dem Eigentümerwechsel?

    Solange Du sie beweisen kannst, ja. Allerdings sind nicht alle Vereinbarungen bindend bis zum Vertragsende, sondern koennen teilweise auch wieder entzogen werden.

    7. Auch wenn die Eigentümer jetzt noch nicht im Haus wohnen gilt hier die Sonderregelung mit der Verlängerung der Kündigungsfrist?

    Die gilt nur dann, wenn der Vermieter seine Kuendigung darauf stuetzt. Dir wurde allerdings wegen Eigenbedarf gekuendigt, also gelten auch die normalen Kuendigungsfristen.


    Wenn ich es zu entscheiden haette, wuerde ich mit dem Vermieter eine Vereinbarung treffen, dass der Mietvertrag aufgeloest wird, sobald Du eine neue Wohnung gefunden hast. Die Mehrkosten der Ersatzwohnung muessten schon erheblich und vollkommen unvermeidlich gewesen sein, dass ich sie einklagen wuerde. Ein Ziehgeld in einer mittleren vierstelligen Hoehe koennte ich mir durchaus auch noch vorstellen. In der von Dir genannten Hoehe ist das vollkommen illusorisch.

    Bezueglich des Schadenersatzes fuer deine defekten Moebel wuerde ich einmal eine Erstberatung bei einem Anwalt in Anspruch nehmen. Die kostet 190 Euro plus Maerchensteuer. Und wenn Dein Schaden wirklich so hoch liegt, wuerde ich das zumindest mal abklopfen, ob da etwas geht. Geld duerfte beim alten Vermieter ja vorhanden sein, wenn er das Haus verkauft hat.

    cu

    Guenni

    edit: toll. Wieder mal zu langsam. Ich sollte echt an meine Schreibmaschinenskills arbeiten X(

    Einmal editiert, zuletzt von Guenni (15. Oktober 2018 um 13:19)

  • Zitat
    in Ziehgeld in einer mittleren vierstelligen Hoehe koennte ich mir durchaus auch noch vorstellen. In der von Dir genannten Hoehe ist das vollkommen illusorisch.

    Oh je, habe mich da auch verschrieben sorry - meinte ja 4 stellig.