Wann darf die Miete gemindert werden?

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Als Mieter haben Sie das Recht auf eine mängelfreie Wohnung, die uneingeschränkt benutzt werden kann. Ist dies nicht der Fall, bietet das Mietrecht die Möglichkeit, die monatliche Miete zu mindern. Wie hoch die Mietkürzung ausfallen darf, hängt von der Art des Mangels ab, in schweren Fällen ist eine Mietminderung bis zu 100 % möglich und erlaubt.

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Wann liegt ein Mietmangel vor?

Grundsätzlich gilt, dass ein Mieter die Mieter nur bei schweren Mietmängeln kürzen darf, der Mangel muss die Nutzung der Wohnung bzw. Mietsache stark und nachweisbar einschränken. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Wohnung nicht beheizbar ist, die Wasserversorgung nicht funktioniert oder die Wohnung stark von Schimmel befallen ist. Auch bei Mängeln, für die der Vermieter nicht verantwortlich ist, wie zum Beispiel Bauarbeiten an der Straße oder Lärmbelästigung durch die Nachbarn kann die Miete gemindert werden.

Keinen Grund für eine Minderung der Miete gibt es bei sogenannten Bagatellmängeln, dazu gehören zum Beispiel tropfende Wasserhähne, fehlende Fußschwellen, schlecht verklebte Teppiche oder kaputte Glühbirnen.

Mietminderung kann ausgeschlossen werden!

Es gibt verschiedene Fälle, bei denen eine Mietminderung auch bei schwereren Mängeln nicht erlaubt ist. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mangel – zum Beispiel undichte Fenster – bereits beim Abschluss des Mietvertrags bekannt waren.

Nicht zur Mietminderung berechtigt ist ein Mieter auch dann, wenn der Fall dem aus dem Jahr 1973 ähnelt: Ein Mieter hat Mietmängel geltend gemacht. Diese erkannte das Gericht jedoch nur zum Teil an, da nicht alle angezeigten Mängel die Lebensweise und Wohnqualität beeinträchtigen. Auch die mitvermieteten Küchenmöbel, die in einem schlechteren Zustand waren als der Mietvertrag es durch die Bezeichnung „Komfortwohnung“ vermuten ließ, durfte der Mieter nicht mit einer Mietminderung bestrafen. Das Gericht argumentierte damit, dass der Mieter sich vor Abschluss des Vertrages vom Zustand der Wohnung wie auch der Küchenmöbel hätte überzeugen müssen. (AG Hamburg, Urteil vom 23.07.1973-40 C 305/73)

Mietmängel müssen angezeigt werden!

Zeigt sich in der gemieteten Wohnung ein schwerer Mangel, der zur Mietminderung berechtigt, dürfen Sie dennoch nicht einfach die Miete kürzen. Der Mangel muss dem Vermieter angezeigt werden. Dies sollte am besten schriftlich geschehen, denn der Tag der Meldung ist auch der erlaubte Beginn der Mietminderung (BGB § 536). Eilt es – zum Beispiel, weil im Winter die Heizung ausfällt – kann der Vermieter telefonisch informiert werden, auch hier sollte jedoch eine schriftliche Meldung als Nachweis hinterhergeschickt werden.

Ebenfalls in die Mängelanzeige gehört die Ankündigung einer Mietminderung. Nicht erforderlich ist es, bereits jetzt genau mitzuteilen, um welchen Betrag Sie die Miete kürzen werden. Idealerweise sollten Sie sich mit dem Vermieter über die Höhe der Minderung einigen, dies erspart spätere unangenehme gerichtliche Auseinandersetzungen.

Mietmängel müssen genau beschrieben werden!

In der Mitteilung des Mietmangels an den Vermieter muss so genau wie möglich beschrieben werden, wie der Mangel aussieht. Bei Schimmel an der Wand gehört auch der Ort des Schimmels in die Anzeige, sind Fenster undicht, muss genau beschrieben werden, um welche Fenster es sich handelt. Ist die Mängelanzeige gestellt, kann die Miete sofort gekürzt werden und zwar solange, bis der Mangel vom Vermieter behoben wurde.

Die Mietminderungsquote – es kommt auf den Mangel an

Die Miete wird im Falle eines erheblichen Mangels prozentual gekürzt, die Kürzungsquote legt der Mieter selbst fest. Grundsätzlich gilt: Je gravierender der Schaden, umso höher darf auch die Minderung ausfallen. Da es für den Laien nicht immer leicht ist, die erlaubte Quote einzuschätzen, sollten Sie sich an vergleichbaren Fällen und bereits gefällten Urteilen zur Mietminderung orientieren. Im Folgenden finden Sie einige Beispiele für Mietminderungsquoten:

Eine Mietminderung von 100 % ist gerechtfertigt, wenn

  • Wegen extremer Feuchtigkeit Trocknungsgeräte in der Wohnung eingesetzt werden müssen. (AG Schöneberg, Urteil vom 10.04.2008, Az. 109 C 256/07)
  • Die Heizung im Winter ausfällt. (LG Hamburg, Urteil vom 15.05.1975, Az. 7 O 80/74)
  • Eine im Mietvertrag zugesicherte Einbauküche fehlt. (LG Itzehoe, Urteil vom 25.02.1997, Az. 1 S 397/96)

Die Miete darf zu 80 % gekürzt werden, wenn

  • Durch Bauarbeiten beim Dachgeschossausbau erhebliche Beeinträchtigungen entstehen. (LG Hamburg, Urteil vom 11.01.1996, Az. 307 S 135/95)
  • Das Schlafzimmer durch starke Heizungsgeräusch unbenutzbar ist. (LG Mannheim, Urteil vom 23.11.1977, Az. 4 S 95/77)

Eine Kürzung von 70 % der Miete ist erlaubt, wenn

  • Die Heizung teilweise ausfällt und nur Temperaturen von 14 bis 15 Grad erreicht werden. (LG Görlitz, Urteil vom 15.05.1997, Az. 3 C 1347/96)

Die Miete darf um 60 % gekürzt werden, wenn

  • In den Sommermonaten durch einen Ausfall der Gasversorgung kein Warmwasser zur Verfügung steht. (AG Nürnberg, Urteil vom 22.03.2017, Az. 16 C 127/16)

50 % Mietminderung sind zulässig, wenn

  • Erheblicher Schimmelbefall in einzelnen Räumen vorliegt. (LG Hamburg, Urteil vom 08.01.2008, Az. 307 S 144/07)
  • Der Teppichboden durchfeuchtet ist und Wasser durch die Decke tropft. (AG Leverkusen, Urteil vom 18.04.1979, Az. 23 C 471/76)
  • Die Toilette in der Wohnung unbenutzbar ist. (AG Hannover, Urteil vom 10.10.2008, Az. 559 C 3475/08)

Um 20 % darf die Miete gemindert werden, wenn

  • trotz vertraglicher Zusage Waschraum, Trockenraum und Garten nicht mitbenutzt werden dürfen. (LG Köln, Urteil vom 29.06.1993, Az. 12 S 426/92)
  • die Heizungsanlage unterdimensioniert ist. (AG Kerpen, Urteil vom 05.11.1987, Az. 6 C 249/85)
  • das Wasser rostig aus der Leitung fließt. (AG Görlitz, Urteil vom 15.05.1997, Az. 3 C 1347/96)
  • durch Nachbarn ständig nächtliche Ruhestörungen auftreten. (AG Kerpen, Urteil vom 14.09.1983, Az. 3 C 181/83)

Fallen Klingel- und Wechselsprechanlage aus oder leiden Sie unter starkem Baulärm sowie sonstigen Geräusch oder auch Geruchsbelästigungen, können Sie die Miete um 10 % kürzen.

Weitere Quoten finden Sie in der Mietminderungstabelle

Liegen gleich mehrere minderungsfähige Mängel vor, dürfen diese aufsummiert und als Gesamtminderungsquote abgezogen werden.

Die Mietminderungsquote sollte keinesfalls „aus dem Bauch heraus“ festgelegt werden. Entscheidet ein Mieter subjektiv über die gefühlte Beeinträchtigung, kommt es oft zu Kürzungen, die später vor Gericht nicht anerkannt werden. Die Orientierung an Urteilen oder noch besser eine qualifizierte Rechtsberatung vor der Festlegung der Mietminderungsquote ist deshalb auf jeden Fall ratsam.

Wie wird die Mietminderung berechnet?

Haben Sie herausgefunden, um welches Maß Sie die Miete für einen bestimmten Mangel kürzen können, muss die Restmiete berechnet werden. Zugrunde gelegt wird der Mietminderung die Brutto-Miete, also die Kaltmiete plus Nebenkosten und Abschlagszahlungen für die Heizung. Die Mietminderung berechnet sich nach folgender Formel:

Bruttomiete / 100 * 15

Den errechneten Betrag können Sie von Ihrer Gesamt-Bruttomiete abziehen und als geminderte Miete überweisen. Ganz wichtig: Mietminderungen müssen immer tagesgenau berechnet werden. Gemindert werden darf vom Datum der Mängelanzeige an bis zur Behebung des Mangels durch den Vermieter.

So gehen Sie auf Nummer sicher bei der Mietminderung!

Wird eine Mietminderung falsch oder zu hoch angesetzt, kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen. Dies ist bereits dann der Fall, wenn Sie mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand sind, bei zwei Monaten Rückstand darf die Wohnung fristlos gekündigt werden. Davor können Sie sich durch verschiedene Maßnahmen schützen:

  • Rücksprache vor der Berechnung der Mietminderung mit einem Anwalt oder einem Mieterschutzverein.
  • Einigung mit dem Vermieter über die Höhe der Mietminderung.
  • Zahlung der Miete unter Vorbehalt der Mietminderung.

Die Zahlung der Miete unter Vorbehalt sichert den Mieter zum einen vor einer Kündigung bei zu hoher Minderungsquote. Zum anderen gibt es ihm die Möglichkeit, auch nachträglich die Miete zu kürzen. Ebenfalls möglich ist eine Mietminderung unter Vorbehalt, dadurch hat der Mieter die Chance, die gekürzte Miete nachzuzahlen, falls sich die Minderung später als zu hoch erweist.